Tarla ve Arsa Alım Satımında Jeo-Risk Değerlendirmesi

6 Şubat 2023 tarihinde Türkiye'yi vuran deprem, insanların yaşam biçimlerini yeniden düşünmelerine neden oldu. Depremde yaşanan yıkım, insanların şehir merkezlerine olan güvenini sarstı ve müstakil yaşama olan ilgiyi artırdı. Pandemi de müstakil yaşama olan ilgiyi artıran bir diğer faktör oldu. Pandemi döneminde insanlar, şehir hayatının kalabalığından ve stresinden uzaklaşmak için bahçeli ve müstakil bir ev hayali kurmaya başladılar. 

Bu durum, tarla ve arsa satışlarını da hareketlendirdi. Sosyal medyada ve internette satılık tarla ve arsa ilanları yaygınlaştı. Ancak, bu ilanlar arasında yasal olmayan veya izinsiz satışlar da yer alabiliyor.

Tarla ve arsa satın almadan önce yapılması gereken en önemli şeylerden biri, jeo-risk değerlendirmesi yaptırmaktır. Jeo-risk değerlendirmesi, gayrimenkulün bulunduğu bölgenin deprem, heyelan, sel, taşkın gibi doğal afetlere karşı riskini belirlemeyi amaçlayan bir çalışmadır.

Jeo-risk değerlendirmesi, gayrimenkulün değerini önemli ölçüde etkileyebilir. Jeo-risk durumu yükselen alanlarda gayrimenkul değeri düşerken, jeo-risk durumu azalan alanlarda gayrimenkul değeri artabilir. Bu nedenle, gayrimenkul yatırımı yapmadan önce jeo-risk değerlendirmesi yaptırmak önemlidir.

Jeo-risk değerlendirmesi, ulusal diri deprem kırığı verisi ve uluslararası zemin jefiziği verisi kullanılarak yapılır. Bu veriler, gayrimenkulün bulunduğu bölgenin jeolojik özelliklerini ve deprem, heyelan, sel, taşkın gibi doğal afetlere karşı riskini belirlemek için kullanılır.

Jeo-risk değerlendirmesi sonucunda, gayrimenkulün bulunduğu bölgenin jeo-risk durumu, rapor halinde hazırlanır. Bu raporda, gayrimenkulün deprem, heyelan, sel, taşkın gibi doğal afetlere karşı riski belirlenir.

Jeo-risk değerlendirmesi yaptırmak için, bir jeoloji mühendisi veya jeofizik mühendisinden yardım alınabilir. Jeo-risk değerlendirmesi yaptırmak, gayrimenkul satın alma sürecinin önemli bir parçasıdır. Bu nedenle, tarla veya arsa satın almadan önce jeo-risk değerlendirmesi yaptırmanız tavsiye edilir.

Jeo-risk değerlendirmesi yaptırmanın avantajları

• Gayrimenkulün değerini belirlemenize yardımcı olur.
• Gayrimenkulün satın alma riskini anlamanıza yardımcı olur.
• Gayrimenkulün deprem, heyelan, sel, taşkın gibi doğal afetlere karşı riskini belirlemenize yardımcı olur.
• Gayrimenkulün güvenli bir şekilde inşa edilmesine yardımcı olur.

Gayrimenkul Danışmanlığı Eğitimi Alan Birinden Tavsiyeler

Gayrimenkul danışmanlığı eğitimi alan bir kişi olarak, tarla ve arsa satın almayı düşünen kişilere şu tavsiyelerde bulunmak istiyorum:

• Satın almayı düşündüğünüz tarla veya arsanın yasal durumunu mutlaka araştırın. Tarla vasıflı bir araziyse, üzerinde ev inşa edemeyeceğinizi unutmayın.
• Tarla veya arsanın bulunduğu bölgenin imar planını inceleyin. İmar planında, tarlanın üzerinde ev inşa edilmesine izin verilip verilmediği belirtilecektir.
• Tarla veya arsanın bulunduğu bölgenin altyapısını araştırın. Elektrik, su ve yol gibi altyapı hizmetlerinin olup olmadığını öğrenin.
• Tarla veya arsanın bulunduğu bölgenin çevresini inceleyin. Gürültü, hava kirliliği gibi çevresel faktörleri göz önünde bulundurun.

Pirince Giderken Bulgurdan Olma

Tarla veya arsa satın alırken dikkatli davranmanız, büyük bir maddi zarardan sizi koruyabilir. Bu nedenle, yasal olmayan veya izinsiz satışlardan kaçının ve mutlaka bir gayrimenkul danışmanından yardım alın.

Arazi, tarla veya arsa satın almayı düşünüyorsanız, bu yazıda yer alan bilgilere dikkat etmeniz önemlidir. Aksi takdirde, hayal kırıklığına uğrayabilir veya hatta ciddi sorunlarla karşılaşabilirsiniz.

1. Arazi büyüklüğü. Arazi büyüklüğü, yasal olarak ev inşa etmenizi etkileyen en önemli faktörlerden biridir. Arazi büyüklüğü 5.000 metrekareden küçükse, yasal olarak ev inşa edemezsiniz.
2. Kadastro yolu. Araziniz kadastral yolu yoksa, yasal olarak ev inşa edemezsiniz.
3. Ova, sulanabilir arazi ve sit alanı. Araziniz tarım il müdürlüğü tarafından sınırı çizilmiş ova içindeyse, sulama kanalı, sulama göleti vb. gibi DSİ çalışması yapılmış sulanabilir arazilerde veya sit alanı içindeyse, yasal olarak ev inşa edemezsiniz.
4. Kooperatif hobi bahçesi. Kooperatif hobi bahçesinde yapılan evler, kooperatifin ortak malıdır. Yani, bu evlere sahip olamazsınız.
5. Konteyner, prefabrik ve bungalov. Konteyner, prefabrik ve bungalov gibi yapılar, yasal olarak ev olarak kabul edilmez. Bu nedenle, bu tür yapılar inşa edemezsiniz.
6. Belediye izni. Belediyenin izni olmadan araziye ev inşa ederseniz, belediye tarafından yıkılabilir ve cezalandırılabilirsiniz.
7. Elektrik aboneliği. Elektrik aboneliği olması, belediyenin veya devletin yapıya izin verdiği anlamına gelmez.
8. Yapı kayıt belgesi. Yapı kayıt belgesine müracaat edilmiş olması, yapının izinli olduğu anlamına gelmez.
9. Su kaynağı. Arazinizde su kaynağı olup olmadığından emin olun. Sondaj yaparak su bulmaya çalışırsanız, yasaklı bölgedeyseniz cezalandırılabilirsiniz.
10. Elektriğe ve suya müracaat. Elektriğe ve suya müracaat etmiş olmanız, bu hizmetlerin mutlaka geleceğini garanti etmez. Bazı yerlere elektrik ve su asla gelmeyebilir.
11. Arazi vasfı. Tarlanın etrafını çevirmek veya duvar örmek, oranın vasfını değiştirmez. Tarla vasıflı bir araziye ev inşa edemezsiniz.
12. Satılık ilanlar. Satılık ilanlarında tarlalara satılık ARSA diye yazan çok olur. Ancak, bu arsa vasıflı bir arazi olmayabilir. Bu nedenle, satın almadan önce mutlaka belediyeden bilgi alın.
13.  İfraz. Köylerde ve kırsal mahallelerde bir yerin ifrazı için parselin kadastro yoluna cephe olması ve en az 15 metre genişlik ve 20 metre derinlik sağlaması gerekir.

Tarlanın jeo-risk değerlendirmesi: 

Diri faylara olan mesafe ve zemin direnci durumu

Tarla ve arsa yatırımı yapmayı düşünen bir yakınınız için jeo-risk değerlendirmesi açısından bir örnek çalışma sunulmuştur. Bu çalışmada, ulusal diri deprem kırığı verisi ve uluslararası zemin jeofiziği verisi kullanılarak, gayrimenkulün bulunduğu bölgenin jeo-risk durumu değerlendirilmiştir.

Jeo-risk durumu, gayrimenkulün değerini önemli ölçüde etkileyebilir. Bu durum, yükselen risk alanlarında gayrimenkul değerinin düşmesine neden olurken, riskin azaldığı bölgelerde değerin artabileceği anlamına gelir. Bu nedenle, gayrimenkul yatırımı yapmadan önce jeo-risk değerlendirmesi yaptırmak önemlidir.

Ederi, gayrimenkulün piyasa değerini ifade ederken, değeri ise gayrimenkulün gerçek değerini yansıtır. Jeo-risk durumu, gayrimenkulün değerini etkileyen önemli bir faktördür. Bu nedenle, jeo-risk değerleme raporu, gayrimenkulün ederi ile değeri arasındaki farkı anlamak için önemlidir.

Gayrimenkul satın alırken veya kiralarken, yapıların konumu kadar zeminin jeofizik durumu da önemlidir. Zemin, yapının dayanıklılığını ve güvenliğini doğrudan etkileyen bir faktördür.

Zeminin jeofizik durumu, zeminin yapısını, özelliklerini ve davranışlarını inceleyen bir bilim dalıdır. Zemin jeofizik çalışmaları, zeminin taşıma gücünü, stabilitesini, geçirgenliğini ve diğer özelliklerini belirlemek için yapılır.

Zeminin jeofizik durumu iyi olmayan bir bölgede inşa edilen yapılar, çeşitli risklere maruz kalabilir. Bu riskler arasında yapı çökmesi veya kayması, bodrum katlarda su baskını, temellerde çatlaklar ve hasarlar, yapıların depreme karşı dayanıklılığının azalması sayılabilir.

Bu nedenle, gayrimenkul satın alırken veya kiralarken, yapıların konumu kadar zeminin jeofizik durumunu da sormak önemlidir. Zemin jeofizik durumu hakkında bilgi edinmek için, bir jeofizik mühendisinden veya kurumundan yardım alınabilir.

Türkiye'de, gayrimenkul satın alırken veya kiralarken, zeminin jeofizik durumunu sormak zorunlu değildir. Ancak, zeminin jeofizik durumunu bilmek, gayrimenkulün değerini ve risklerini değerlendirmek açısından önemlidir.

Çanakkale, Türkiye'de, zemin jeofizik durumu oldukça değişkendir. Bölgede, fay hatları, deprem riski, heyelan riski ve diğer jeolojik riskler mevcuttur. Bu nedenle, Çanakkale'de gayrimenkul satın alırken veya kiralarken, zeminin jeofizik durumunu özellikle dikkatlice sorgulamak gerekir.

İşte gayrimenkul satın alırken veya kiralarken zeminin jeofizik durumunu sormak için bazı ipuçları:

• Gayrimenkulün bulunduğu bölgenin jeolojik özelliklerini araştırın.

• Gayrimenkulün bulunduğu bölgede meydana gelmiş olan deprem, heyelan gibi doğal afetlerin olup olmadığını öğrenin.

• Gayrimenkulün bulunduğu bölgede yapılan jeofizik çalışmaların sonuçlarını inceleyin.

• Bir jeofizik mühendisinden veya kurumundan gayrimenkulün bulunduğu bölgenin jeofizik durumuna ilişkin rapor alın.

ÖRNEK 1A
Gayrimenkulün oturduğu zeminin jeofizik direnci 

veya deprem etkilerini artırma riski nedir?

Tarlanın zemin direnci, küresel zemin verisine göre değişkenlik göstermektedir. İyi (yeşil), kötü (sarı) ve çok kötü (kırmızı) alanlar mevcuttur. Diri faylara olan mesafe ve zemin direnci durumu, jeo-risk açısından önemli faktörlerdir. Diri faylar, son 10 bin yılda en az bir deprem üretmiş kırıklardır. Gelecekte ne zaman deprem üretecekleri tam olarak bilinememektedir. Genel olarak, müstakil ve bağımsız yapılaşma için bu tarlanın jeo-riski kabul edilebilir düzeydedir.

ÖRNEK 1B
Çevrende deprem üretebilecek kırıklar var mı, 

ne kadar yakın?

Emlak tipi arsa gösterilen fakat gerçekte tarla olan taşınmazın K ve G yönlerinde yaklaşık 4.5 km mesafede bulunan iki diri deprem fayı, bölgedeki deprem riskini artırmaktadır.

Sonuç. 6 Şubat 2023 tarihinde Türkiye'yi vuran deprem, yaşam biçimlerini gözden geçirme ihtiyacını beraberinde getirdi. Bu doğal felaket, şehir merkezlerine olan güveni sarstı ve müstakil yaşama olan talebi artırdı. Pandemi süreciyle birleşerek, insanların şehir hayatının karmaşasından uzaklaşma isteğini tetikledi.

Bu değişen eğilimler, tarla ve arsa satışlarını da etkiledi. Ancak, bu alanda yaygınlaşan satış ilanları arasında yasal olmayan veya izinsiz satışlar dikkat çekiyor. Bu nedenle, tarla ve arsa yatırımı yapmayı düşünenler için jeo-risk değerlendirmesi yapmak, önemli bir adım olacaktır.

Jeo-risk değerlendirmesi, gayrimenkulün doğal afetlere karşı riskini belirleyerek, değerini etkileyen kritik bir faktördür. Bu çalışma, ulusal diri deprem kırığı verisi ve uluslararası zemin jefiziği verisi kullanılarak gerçekleştirilir. Sonuç olarak elde edilen rapor, gayrimenkulün deprem, heyelan, sel gibi doğal afetlere karşı durumunu açıkça ortaya koyar.

Bu bilgiler ışığında, tarla ve arsa satın alacak bireylerin jeo-risk değerlendirmesi yaptırmaları, yatırımlarını daha güvenli hale getirecek ve olası risklere karşı bilinçli adımlar atmalarına yardımcı olacaktır.

EKLER

Hacizsiz, İpoteksiz, Şerhsiz Taşınmaz Alımı İçin Türkiye Geneli Alım Vekaleti: 

Önemli Bilgiler ve Dikkat Edilmesi Gereken Noktalar

"Türkiye geneli hacizsiz ipoteksiz şerhsiz alım vekaleti çıkar" ifadesi, bir kişinin başka bir kişiye, Türkiye'nin herhangi bir yerindeki bir taşınmazı, üzerinde haciz, ipotek veya şerh bulunmadan satın alabilmesi için yetki vermesi anlamına gelir. Bu yetki, vekaletname ile verilir.

Vekaletname, bir kişinin başka bir kişiye, kendi adına hareket etme yetkisi vermesidir. Vekaletnameler, bir kişinin yapacağı işleme göre farklı türlerde olabilir. Örneğin, bir taşınmazın satışı için verilen vekaletnameye "alım vekaleti" denir.

"Türkiye geneli hacizsiz ipoteksiz şerhsiz alım vekaleti" ifadesinde yer alan "Türkiye geneli" ifadesi, vekaletnamenin Türkiye'nin herhangi bir yerinde geçerli olacağını belirtmektedir. "Hacizsiz ipoteksiz şerhsiz" ifadesi ise, vekaletnamenin konusu olan taşınmazın üzerinde haciz, ipotek veya şerh bulunmadığını belirtmektedir.

Bu tür vekaletnameler, genellikle gayrimenkul yatırımı yapmak isteyen veya bir taşınmazı başkası adına satın almak isteyen kişiler tarafından kullanılır. Bu vekaletname sayesinde, kişi, taşınmazı yerinde görmeden veya herhangi bir araştırma yapmadan satın alabilir.

"Türkiye geneli hacizsiz ipoteksiz şerhsiz alım vekaleti" çıkarmak için, bir notere başvurmak gerekir. Noter, kişinin kimlik bilgilerini ve vekaletnamenin içeriğini kontrol ettikten sonra, vekaletnameyi düzenler. Vekaletname, notere başvurulan gün düzenlenebilir veya daha sonra için de düzenlenebilir.

• Vekaletnamenin geçerlilik süresi, vekaletnamede belirtilir. Vekaletnamede süre belirtilmemişse, vekaletname süresiz olarak geçerli olur.
• "Türkiye geneli hacizsiz ipoteksiz şerhsiz alım vekaleti" çıkarırken dikkat edilmesi gereken bazı noktalar vardır. Bu noktalar şunlardır:
• Vekaletnameyi düzenletirken, vekaletnamenin içeriğini dikkatlice okumak gerekir. Vekaletnamede, vekalet verilen kişinin yetkileri açıkça belirtilmelidir.
• Vekaletnameyi düzenletirken, noterin yetkisini kontrol etmek gerekir. Noterin, vekaletname düzenleme yetkisine sahip olması gerekir.
• Vekaletnameyi düzenletirken, vekaletnamenin bir nüshasını almak gerekir. Bu nüsha, ileride ihtiyaç duyulması halinde kullanılabilir.

Bu tür vekaletin avantaj ve dezavantajları nelerdir?

Avantajları:

• İşlem kolaylığı: Bu tür vekaletname sayesinde, kişi, taşınmazı yerinde görmeden veya herhangi bir araştırma yapmadan satın alabilir. Bu, özellikle gayrimenkul yatırımı yapmak isteyen veya taşınmazı başkası adına satın almak isteyen kişiler için avantajlı olabilir.
• Zaman tasarrufu: Bu tür vekaletname sayesinde, kişi, taşınmazı satın almak için noterlere ve tapu müdürlüklerine gitmek zorunda kalmaz. Bu, zaman tasarrufu sağlar.

Dezavantajları:

• Güvenlik riski: Bu tür vekaletname, vekalet verilen kişiye, taşınmazı satın alma konusunda geniş yetki verir. Bu nedenle, vekalet verilen kişinin güvenilir olduğundan emin olmak gerekir.
• Sorumluluk: Vekalet verilen kişi, taşınmazı satın alma konusundaki tüm sorumlulukları üstlenir. Bu nedenle, vekalet verilen kişinin yasal ve finansal açıdan yeterli olduğundan emin olmak gerekir.

Genel olarak, bu tür vekaletnamelerin avantajları dezavantajlarından daha fazladır. Ancak, vekaletnameyi düzenletirken dikkatli olmak ve vekalet verilen kişinin güvenilir olduğundan emin olmak gerekir.

İşte bu tür vekaletnameyi kullanırken dikkat edilmesi gereken bazı noktalar:

• Vekaletnameyi vereceğiniz kişiyi iyi tanıyın. Vekalet verilen kişinin güvenilir olduğundan emin olun.
• Vekaletnamenin içeriğini dikkatlice okuyun. Vekaletnamede, vekalet verilen kişinin yetkileri açıkça belirtilmelidir.
• Vekaletnamenin geçerlilik süresini belirleyin. Vekaletnamenin geçerlilik süresi, ihtiyaçlarınızı karşılamalıdır.
• Vekaletnamenin bir nüshasını alın. Bu nüsha, ileride ihtiyaç duyulması halinde kullanılabilir.

Kaynak: Bunları bilmeden arazi, tarla ve arsa almayın