Kayınvalidem, "Nedir bu kentsel dönüşüm?" diye sordu. Ona, "Hayırlı olsun, evin yenilenecek," dedim. İstanbul'da, 1986 yılında yapılmış, ana cadde üzerindeki evine doğru yol aldık. Binanın bakımlı olduğunu gördüm, ancak çevrede daha bakımsız, depreme dayanıksız evler de vardı. Kayınvalidem, karşıdaki evde kentsel dönüşüm müteahhidinin oturduğunu söyledi.
Müteahhitlik ve Kentsel Dönüşüm
Müteahhitlik ve kentsel dönüşüm süreci, düşündüğümde, kurslarda öğrendiğim bilgileri hatırlattı. Hocam, "Müteahhit kumarhanedeki kasaya benzer, hiç kaybetmez," demişti. Bu söz, müteahhitlerin kentsel dönüşüm projelerindeki rolünü anlamama yardımcı oldu. Ana cadde üzerindeki bir binanın yeniden yapılması, değerinin artması ve müteahhidin kazanç sağlaması anlamına gelir.
Toplantıya biraz erken geldik ve çevreyi dolaştım. Çıkma katlı binaların depreme karşı risk oluşturduğunu kayınvalideme anlattım. Merhum Prof. Dr. Hüseyin Kaplan'ın, "Çıkma katlı yapılar depremde ölüm makinesi gibi davranır," sözü aklıma geldi. Yasaklanmış olmalarına rağmen, bazı binaların hâlâ bu kuralları çiğnediğini fark ettim.
Kentsel Dönüşüm Süreci ve Yasal Düzenlemeler
Kentsel dönüşüm sektörü hakkında bir meslektaşımla önceden konuşmuştum. Bakanlık tarafından belirlenen %51 kuralı gereği, bina ve site yönetimi danışmanlığı eğitimleri almış biri olarak en az 10 daire malikinin onayı gerekiyordu. Ancak toplantıya sadece 5-6 malik katılmıştı.
Meslektaşıma, "Binaların Deprem Risk Durumu" incelemesinin maliyetini sordum. Ortalama 50 bin TL olduğunu söyledi. Bu fiyat, 15 kata kadar yüksekliğindeki binalar için geçerli. Yer incelemesi ve yapı radarı gibi tekniklerle yapılan incelemeler, betonun sağlığını ve yapı projelerine uygunluğunu kontrol ediyor.
Toplantı ve Proje Seçenekleri
Toplantıda, müteahhit iki seçenek sundu: Taahhüt Projesi veya Taşeron Projesi. Taşeronluk hizmeti olması durumunda m² için 2,800 TL, taahhüt işi durumunda ise m² için 2,200 TL olduğunu belirtti. Ödemeler genellikle brüt alan üzerinden yapılıyor. Bu nedenle, brüt 100 m² alana sahip bir dairenin kentsel dönüşüm maliyeti 2 milyon 200 bin TL ile 2 milyon 800 bin TL arasında değişiyor. Ödemeler taksitle yapıldığında, taksit oranlarına aylık TÜİK enflasyon oranı kapsamında ekleme yapılacak. %51 imza toplayıp sözleşme yapılması gerektiğini belirtti.
Güçlendirme ve Alternatif Çözümler
Kayınvalidemle eve dönerken, "Bir kat daha izin çıkacak gibi, benden para çıkmadan bina yapılacakmış," dedi. Kentsel dönüşümün en büyük engeli imza ve bütçe işi çözülmeden bu iş nasıl olacak? Deprem korkusu ile yaşayan orta gelirli insanlar için güçlendirme projeleri de bir alternatif olabilir.
Meslektaşıma güçlendirme projelerinin maliyetini sordum. Maliyet, Bina Taban Alanı (m²) x 25 TL x Kat Yüksekliği formülü ile hesaplanıyor. Güçlendirme oranı %40'ın altında ise öneriliyor. Daire başına 100 m² için 400,000 TL güçlendirme maliyeti, kentsel dönüşüm maliyetinin %40'ından düşük çıkabilir.
Jeofizik Mühendisi Meslektaşımın Önerileri
Jeofizik mühendisi meslektaşım ile tartıştık. Bina projesine ilave verilen +1 kat ile binanın tamamının kaba inşaatı önemli ölçüde sağlanır. Müteahhit aradan çıkarılır ve taşeron yapıya iş verilir. Devletin "yarısı benden yarısı senden" desteği ile bina yenilenebilir. Taahhüt işi yapan firma piyasadan iş topluyor, kentsel dönüşüm için rantı yüksek alanlardan bina seçip para kazanma peşindeler. Diğer taraftan, kentsel dönüşüme binasını sokmak, devleti verdiği destekten yararlanmak isteyen kişiler de hem can güvenliği açısından daha emin bir binada oturmak, hem de binalarına imkan dahilinde verecekleri paralarla rant açısından güncel değeri yüksek yeni bina sahip olmak istiyor.
Ekonomik Kapasite ve Deprem Gerçekleri
Sorun, kentsel dönüşüme girecek binalarda oturan insanların ekonomik kapasitesinin, binaların kentsel dönüşümde yenilenme sürecinde ortaya çıkan masrafları karşılamayacak düzeyde olması. Herkes, 1999 yılından önce yapılan binaların depremde büyük hasar görecek, deprem olduğunda binanın deprem hasarı 1999 öncesi olmasından kaynaklı olarak eski teknoloji ve eski deprem yönetmeliklerine göre deprem performansı düşük binalarda yaşamak istemiyor. Genellikle, 1975 deprem yönetmeliğine uygun olarak doğru yapılmış binaların da büyük İstanbul depremine karşı deprem performansının yeterli olacağını tartışan bilim insanları var.
Ekonomik kapasiteyi artırmanın bir yolu aracıları ortadan kaldırmak, direkt yüklenici firmalarla muhatap olmak. Taahhüt firma, yüklenici firma değildir, piyasadan proje olacak yapı projelerini toplar, antlaşma yapar ve kendi kazancını üzerine ekler, geri kalan işi yüklenici veya taşeron yapı şirketine verir. Taahhüt firması aradan kalktığı zaman, yüklenici firma ile çalışıldığında yaklaşık toplam maliyet üzerinden %25 indirim sağlanır.
İlave olarak, kentsel dönüşüme teşvik için devletin +1 kat ilave etme olasılığı kullanılır. Giriş katın üstüne ilk yapılacak kat, yapım aşamasında satılır, buradan gelecek ilave kaynak veya cansuyu ile binanın neredeyse kaba inşaatını tamamlayacak bir kaynak sağlanabilir. Devletin, daire başına verdiği 1 milyon 400 bin TL destek ile birlikte başa baş binanın yenilenmesi sağlanabilir. Demek ki devletin vermiş olduğu kentsel dönüşüm desteği daire başı yarısı hibe olan "yarısı senden yarısı benden kampanyası" kapsamında nakdi destek, buna ilave olarak 1 kat ilaveyle sağlanan ikinci destek, aracı taahhüt firması aradan çıkarılarak, binanın başa baş yenilenmesi sürecinin tamamlanmasına yeter.
Sonuç ve Öneriler
Sonuçta, orta gelirli insanlar kentsel dönüşüm istiyor ama dönüşüme aktaracak parası yok. Kolon kesilmesi gibi insan kaynaklı afet riskleri araştırılmalı. Kentsel dönüşüm sektörü içinde yerden merkezli projeler tartışılmalı. Belediye veya bakanlığın +1 kat artışı ile proje maliyeti düşürülebilir.
Önerilerim:
- Bina Durumu ve Risk Analizi: İlk adım olarak, bağımsız bir uzman tarafından binanın depreme dayanıklılık analizinin yapılması gerekiyor. Bu analiz, yapı radarı ve karot testleri gibi yöntemlerle desteklenmeli.
- Güçlendirme Seçeneklerinin Değerlendirilmesi: Eğer bina yıkılıp yeniden yapılamıyorsa, güçlendirme projeleri ciddi bir alternatif olabilir. Güçlendirme maliyetleri, kentsel dönüşüm maliyetinin %40'ından az olduğunda bu seçenek daha ekonomik olabilir.
- Finansal Destek ve Teşvikler: Devletin sunduğu finansal desteklerin ve teşviklerin etkin bir şekilde kullanılması gerekiyor. "Yarısı benden, yarısı senden" kampanyası ve +1 kat ilave gibi teşvikler, maliyetleri önemli ölçüde düşürebilir.
- Aracıların Ortadan Kaldırılması: Taahhüt firmalarının aradan çıkarılması, doğrudan yüklenici firmalarla çalışılması, maliyetleri %25 oranında düşürebilir. Bu, kat maliklerine büyük bir tasarruf sağlar.
- Eğitim ve Bilinçlendirme: Kentsel dönüşüm süreci hakkında bilgilendirme ve eğitimler, vatandaşların bu süreci daha iyi anlamalarına ve sağlıklı kararlar almalarına yardımcı olabilir.