Kentsel Dönüşüm Süreci: Deneyimler ve Öneriler

Kayınvalidem, "Nedir bu kentsel dönüşüm?" diye sordu. Ona, "Hayırlı olsun, evin yenilenecek," dedim. İstanbul'da, 1986 yılında yapılmış, ana cadde üzerindeki evine doğru yol aldık. Binanın bakımlı olduğunu gördüm, ancak çevrede daha bakımsız, depreme dayanıksız evler de vardı. Kayınvalidem, karşıdaki evde kentsel dönüşüm müteahhidinin oturduğunu söyledi.

Müteahhitlik ve Kentsel Dönüşüm

Müteahhitlik ve kentsel dönüşüm süreci, düşündüğümde, kurslarda öğrendiğim bilgileri hatırlattı. Hocam, "Müteahhit kumarhanedeki kasaya benzer, hiç kaybetmez," demişti. Bu söz, müteahhitlerin kentsel dönüşüm projelerindeki rolünü anlamama yardımcı oldu. Ana cadde üzerindeki bir binanın yeniden yapılması, değerinin artması ve müteahhidin kazanç sağlaması anlamına gelir.

Toplantıya biraz erken geldik ve çevreyi dolaştım. Çıkma katlı binaların depreme karşı risk oluşturduğunu kayınvalideme anlattım. Merhum Prof. Dr. Hüseyin Kaplan'ın, "Çıkma katlı yapılar depremde ölüm makinesi gibi davranır," sözü aklıma geldi. Yasaklanmış olmalarına rağmen, bazı binaların hâlâ bu kuralları çiğnediğini fark ettim.

Kentsel Dönüşüm Süreci ve Yasal Düzenlemeler

Kentsel dönüşüm sektörü hakkında bir meslektaşımla önceden konuşmuştum. Bakanlık tarafından belirlenen %51 kuralı gereği, bina ve site yönetimi danışmanlığı eğitimleri almış biri olarak en az 10 daire malikinin onayı gerekiyordu. Ancak toplantıya sadece 5-6 malik katılmıştı.

Meslektaşıma, "Binaların Deprem Risk Durumu" incelemesinin maliyetini sordum. Ortalama 50 bin TL olduğunu söyledi. Bu fiyat, 15 kata kadar yüksekliğindeki binalar için geçerli. Yer incelemesi ve yapı radarı gibi tekniklerle yapılan incelemeler, betonun sağlığını ve yapı projelerine uygunluğunu kontrol ediyor.

Toplantı ve Proje Seçenekleri

Toplantıda, müteahhit iki seçenek sundu: Taahhüt Projesi veya Taşeron Projesi. Taşeronluk hizmeti olması durumunda m² için 2,800 TL, taahhüt işi durumunda ise m² için 2,200 TL olduğunu belirtti. Ödemeler genellikle brüt alan üzerinden yapılıyor. Bu nedenle, brüt 100 m² alana sahip bir dairenin kentsel dönüşüm maliyeti 2 milyon 200 bin TL ile 2 milyon 800 bin TL arasında değişiyor. Ödemeler taksitle yapıldığında, taksit oranlarına aylık TÜİK enflasyon oranı kapsamında ekleme yapılacak. %51 imza toplayıp sözleşme yapılması gerektiğini belirtti.

Güçlendirme ve Alternatif Çözümler

Kayınvalidemle eve dönerken, "Bir kat daha izin çıkacak gibi, benden para çıkmadan bina yapılacakmış," dedi. Kentsel dönüşümün en büyük engeli imza ve bütçe işi çözülmeden bu iş nasıl olacak? Deprem korkusu ile yaşayan orta gelirli insanlar için güçlendirme projeleri de bir alternatif olabilir.

Meslektaşıma güçlendirme projelerinin maliyetini sordum. Maliyet, Bina Taban Alanı (m²) x 25 TL x Kat Yüksekliği formülü ile hesaplanıyor. Güçlendirme oranı %40'ın altında ise öneriliyor. Daire başına 100 m² için 400,000 TL güçlendirme maliyeti, kentsel dönüşüm maliyetinin %40'ından düşük çıkabilir.

Jeofizik Mühendisi Meslektaşımın Önerileri

Jeofizik mühendisi meslektaşım ile tartıştık. Bina projesine ilave verilen +1 kat ile binanın tamamının kaba inşaatı önemli ölçüde sağlanır. Müteahhit aradan çıkarılır ve taşeron yapıya iş verilir. Devletin "yarısı benden yarısı senden" desteği ile bina yenilenebilir. Taahhüt işi yapan firma piyasadan iş topluyor, kentsel dönüşüm için rantı yüksek alanlardan bina seçip para kazanma peşindeler. Diğer taraftan, kentsel dönüşüme binasını sokmak, devleti verdiği destekten yararlanmak isteyen kişiler de hem can güvenliği açısından daha emin bir binada oturmak, hem de binalarına imkan dahilinde verecekleri paralarla rant açısından güncel değeri yüksek yeni bina sahip olmak istiyor.

Ekonomik Kapasite ve Deprem Gerçekleri

Sorun, kentsel dönüşüme girecek binalarda oturan insanların ekonomik kapasitesinin, binaların kentsel dönüşümde yenilenme sürecinde ortaya çıkan masrafları karşılamayacak düzeyde olması. Herkes, 1999 yılından önce yapılan binaların depremde büyük hasar görecek, deprem olduğunda binanın deprem hasarı 1999 öncesi olmasından kaynaklı olarak eski teknoloji ve eski deprem yönetmeliklerine göre deprem performansı düşük binalarda yaşamak istemiyor. Genellikle, 1975 deprem yönetmeliğine uygun olarak doğru yapılmış binaların da büyük İstanbul depremine karşı deprem performansının yeterli olacağını tartışan bilim insanları var.

Ekonomik kapasiteyi artırmanın bir yolu aracıları ortadan kaldırmak, direkt yüklenici firmalarla muhatap olmak. Taahhüt firma, yüklenici firma değildir, piyasadan proje olacak yapı projelerini toplar, antlaşma yapar ve kendi kazancını üzerine ekler, geri kalan işi yüklenici veya taşeron yapı şirketine verir. Taahhüt firması aradan kalktığı zaman, yüklenici firma ile çalışıldığında yaklaşık toplam maliyet üzerinden %25 indirim sağlanır.

İlave olarak, kentsel dönüşüme teşvik için devletin +1 kat ilave etme olasılığı kullanılır. Giriş katın üstüne ilk yapılacak kat, yapım aşamasında satılır, buradan gelecek ilave kaynak veya cansuyu ile binanın neredeyse kaba inşaatını tamamlayacak bir kaynak sağlanabilir. Devletin, daire başına verdiği 1 milyon 400 bin TL destek ile birlikte başa baş binanın yenilenmesi sağlanabilir. Demek ki devletin vermiş olduğu kentsel dönüşüm desteği daire başı yarısı hibe olan "yarısı senden yarısı benden kampanyası" kapsamında nakdi destek, buna ilave olarak 1 kat ilaveyle sağlanan ikinci destek, aracı taahhüt firması aradan çıkarılarak, binanın başa baş yenilenmesi sürecinin tamamlanmasına yeter.

Sonuç ve Öneriler

Sonuçta, orta gelirli insanlar kentsel dönüşüm istiyor ama dönüşüme aktaracak parası yok. Kolon kesilmesi gibi insan kaynaklı afet riskleri araştırılmalı. Kentsel dönüşüm sektörü içinde yerden merkezli projeler tartışılmalı. Belediye veya bakanlığın +1 kat artışı ile proje maliyeti düşürülebilir.

Önerilerim:

• Bina Durumu ve Risk Analizi: İlk adım olarak, bağımsız bir uzman tarafından binanın depreme dayanıklılık analizinin yapılması gerekiyor. Bu analiz, yapı radarı ve karot testleri gibi yöntemlerle desteklenmeli.
• Güçlendirme Seçeneklerinin Değerlendirilmesi: Eğer bina yıkılıp yeniden yapılamıyorsa, güçlendirme projeleri ciddi bir alternatif olabilir. Güçlendirme maliyetleri, kentsel dönüşüm maliyetinin %40'ından az olduğunda bu seçenek daha ekonomik olabilir.
• Finansal Destek ve Teşvikler: Devletin sunduğu finansal desteklerin ve teşviklerin etkin bir şekilde kullanılması gerekiyor. "Yarısı benden, yarısı senden" kampanyası ve +1 kat ilave gibi teşvikler, maliyetleri önemli ölçüde düşürebilir.
• Aracıların Ortadan Kaldırılması: Taahhüt firmalarının aradan çıkarılması, doğrudan yüklenici firmalarla çalışılması, maliyetleri %25 oranında düşürebilir. Bu, kat maliklerine büyük bir tasarruf sağlar.
• Eğitim ve Bilinçlendirme: Kentsel dönüşüm süreci hakkında bilgilendirme ve eğitimler, vatandaşların bu süreci daha iyi anlamalarına ve sağlıklı kararlar almalarına yardımcı olabilir.

Video Özeti:

Merhaba herkese! Bugün, eski binalarda yaşayan daire sahipleri için önemli bir konuya değineceğiz. Öncelikle, bu kanalda paylaştığım 12 videoya ve aldığım beğeni, yorum ve desteklere teşekkür etmek istiyorum. Sizin katkılarınız gerçekten çok değerli! 😊

Bugünkü konumuz deprem riski ve eski binaların kentsel dönüşüm süreci olacak. Ülkemizde deprem konusu sık sık gündeme gelir, ama çoğu zaman depremlerden sonra konuşmalar bir süre sonra azalır. Oysa eski binalar için bu durum çok önemli. Eğer eski bir binada yaşıyorsanız ve bu binanın güvenli olup olmadığını merak ediyorsanız, bazı adımlar atabilirsiniz.

Öncelikle, binaların deprem risk analizini yaptırmanız gerekiyor. Bakanlık tarafından lisanslı bazı firmalar, yapı denetim firmaları ve belediyelerin alt kuruluşları bu analizleri yapabilir. Bu analizler, binanın riskli olup olmadığını belirler.

Eğer binanız riskli olarak tespit edilirse, bakanlık ve belediye sizlere bir tebligat gönderir. Bu tebligatta, binanın iki ay içinde boşaltılması gerektiği belirtilir. Bu süre zarfında bina boşaltılmadığında, devlet elektrik, su ve doğalgazı kesebilir.

Binanızı yıktıktan sonra yeniden inşa ettirmek istiyorsanız, diğer daire sahipleriyle anlaşmak zorundasınız. Herkesin aynı şartlarda anlaşması her zaman kolay olmayabilir. Ancak, üçte iki çoğunluğun kararı her zaman geçerlidir. Yani, eğer daire sahiplerinin üçte ikisi bu kararı kabul ederse, kalan kişiler de bu karara uymak zorundadır.

Riskli binaların sahiplerine devlet tarafından bazı destekler sunuluyor:

• 18 ay boyunca kira yardımı sağlanıyor (İstanbul, Ankara, İzmir'de aylık 1150 TL, diğer illerde daha düşük).
• Bir kereye mahsus taşınma yardımı (2300 TL).
• Konut kredisi (En fazla 200 bin TL, 10 yıl vadeli).

Sonuç olarak, eski binalarda oturuyorsanız, risk analizi yaptırmak ve gerekirse kentsel dönüşüme gitmek önemli bir adımdır. Sağlam ve depreme dayanıklı bir binada yaşamak, güvenliğiniz için en iyisidir. 💪🏠

Videoyu izlediğiniz için teşekkür ederim! Sorularınızı yorumlara yazabilirsiniz; tüm sorulara yanıt vermeye çalışıyorum. Ayrıca kanala abone olmayı unutmayın! 😊 Hoşça kalın!

Merhaba arkadaşlar! Eğer mevcut binanızı yenilemek veya yeni bir inşaat yapmak istiyorsanız, önemli bazı noktaları bilmekte fayda var.

Öncelikle, bir inşaat yapma yetkiniz yoksa, bakanlık tarafından yetkilendirilmiş bir müteahhit firma ile anlaşmalısınız. Yeni çıkan kanunlara göre, herkes istediği yerde inşaat yapamaz; belirli şartları sağlamanız gerekir.

İnşaat öncesinde, müteahhitlerle anlaşmadan önce, bir mimarla çalışarak kat planları ve teknik projeler hazırlatmalısınız. Bu, dairenizin hangi katta olacağını ve hangi yöne baktığını netleştirmenize yardımcı olur. Şematik çizimlerle anlaşmak, proje tamamlandığında büyük sorunlara yol açabilir.

Müteahhitle anlaşmadan önce, mimar ve teknik şartname hazırlatarak projenizin detaylarını belirleyin. Bu sayede müteahhitler size daha net teklifler sunabilir ve işlerin doğru yapıldığından emin olabilirsiniz.

Müteahhitlerle yapılan anlaşmalarda, özellikle iskan (oturum) izni alınmadan daire satış yetkisini vermeyin. Müteahhit, inşaat tamamlanana kadar tüm sürecin sorumluluğunu üstlenmelidir. İskan süreci tamamlanmadan dairelerin satışına başlamaması için, teminat mektubu alarak kendinizi güvenceye alın.

Şantiye şefi olarak çalışacak kişinin mimar veya inşaat mühendisi olduğundan emin olun. Bu, inşaatın teknik kalitesini artırır ve olası sorunları önler. Yapı denetim firmaları genellikle beton dökümü sırasında gelir; bu yüzden düzenli kontrol edilmeleri önemlidir.

Sonuç olarak, müteahhit firmayı dikkatlice seçin ve referanslarına güvendiğiniz, yasal ve teknik olarak güvenilir kişilerle çalışın. Sözleşmelerinizi detaylı şekilde yaparak, ileride çıkabilecek sorunlara karşı hazırlıklı olun.

Videoyu izlediğiniz için teşekkürler! Abone olmayı unutmayın ve sorularınızı yorumlarda belirtin. Bir sonraki videoda görüşmek üzere, hoşça kalın!

Merhaba arkadaşlar! İstanbul'daki kentsel dönüşüm projeleriyle ilgili önemli bir gelişme yaşandı. Cumhurbaşkanlığı kararıyla İstanbul'daki yeni yapılar için yardım desteği sağlanacak. Bu karar resmi gazetede yayımlandı ve hak sahiplerine çeşitli destekler sunulacak.

Yardım kapsamı şu şekilde:

• Konut sahiplerine 700.000 TL hibe verilecek. Bu para geri ödenmeyecek.
• Aynı şekilde 700.000 TL kredi verilecek. Bu kredinin ilk 12 ayı faizsiz, ardından 120 ay vadeli olacak.
• 100.000 TL tahliye desteği de sağlanacak. Bu, taşınma masraflarını karşılamak için verilecek.

İş yerleri için de destekler mevcut:

• 350.000 TL hibe ve 350.000 TL kredi sunulacak. Krediler yine uygun oranlarla ve uzun vadeli olacak.

Bu desteklerin amacı, İstanbul'daki eski ve riskli binaların yenilenmesini hızlandırmak. İstanbul'un büyük kısmı eski yapılarla dolu ve bu yapıların kentsel dönüşümle daha güvenilir hale getirilmesi gerekiyor.

Destekler hemen başlamış durumda. Resmi gazetede yayımlandığı günden itibaren başvurular alınabiliyor. Özellikle riskli binalara öncelik verilecek ve 650.000 binanın dönüşümü hedefleniyor.

Yani İstanbul'da hem konutlar hem de iş yerleri için kentsel dönüşüm süreci büyük bir destekle ilerleyecek. Başvurular başlamış durumda, dolayısıyla bu desteklerden yararlanmak için başvurularınızı yapabilirsiniz.

Videoyu izlediğiniz için teşekkürler! Sorularınızı yorumlarda paylaşabilirsiniz ve kanala abone olmayı unutmayın. Bir sonraki videoda görüşmek üzere, hoşça kalın!

Bu videoda, binaların yenilenmesi ve kat karşılığı anlaşmalar konusunda bilgi verilmektedir. Eski binaların yenilenmesi sürecinde, daire sahipleri ile müteahhitler arasında zorlu bir anlaşma süreci başlıyor. Bu süreçte daire sahipleri genellikle bilgi eksikliği yaşar. Videonun amacı, daire sahiplerinin bu anlaşmalar hakkında daha fazla bilgi sahibi olmalarını sağlamak ve hangi oranlarda anlaşma yapabileceklerini anlatmaktır.

İki ana yöntem var:

1. İnşaat Taahhüt Anlaşması: Müteahhit, parayı alır ve inşaatı tamamlar. Daire sahipleri genellikle bu anlaşmada daha az risk alır.
2. Arsa Payı Kat Karşılığı Anlaşması: Daire sahipleri müteahhite bazı daireler verir ve müteahhit inşaatı yapar. Müteahhit, inşaatın finansmanını kendi başına sağlamak zorundadır ve satıştan elde ettiği gelirle masrafları karşılar.

Videoda iki örnek üzerinden bu anlaşma türlerinin maliyet hesapları açıklanmaktadır:

• İlk örnek: Altı daireli eski bir bina yenileniyor ve dört daire müteahhite veriliyor. Müteahhit, dairelerin satış fiyatını ve inşaat maliyetlerini değerlendirerek kâr-zarar hesapları yapar.
• İkinci örnek: Daha büyük bir yenileme projesinde, ek daireler elde ediliyor ve müteahhitin kârı veya zarar durumu analiz ediliyor.

Sonuç olarak, kat karşılığı anlaşmalar sırasında birim metrekare fiyatı önemli bir faktördür. Bu fiyat arttığında, daire sahiplerinin payı da artabilir. Videoda verilen bilgileri kullanarak, anlaşmaların sizin için uygun olup olmadığını değerlendirebilirsiniz.

Videoyu beğendiyseniz, beğenmek, paylaşmak ve abone olmak için unutmayın!