Deprem Riski ve İnşaat Sözleşmelerinde Dikkat Edilmesi Gerekenler: Mal Sahibi Olarak Kendinizi Güvenceye Alın

Türkiye'de Müteahhitlik Sisteminin Sorunları ve Çözüm Önerileri

Bu yazı, kayınvalidemin bir müteahhitle kat karşılığı bir arsa sözleşmesi imzalamak üzereyken, sözleşmeyi okumamı istemesi üzerine ortaya çıktı. Ben bir akademisyen olarak, özellikle deprem bilimi ve sismoloji konularında uzmanım ve gayrimenkul danışmanlığı ile kentsel dönüşüm danışmanlığı alanlarında da sertifikalı eğitimler aldım. Bu nedenle, sözleşmenin mal sahibi haklarını koruyacak şekilde olmasını sağlamak için detaylı bir araştırma yaptım. Bilgiye ulaşmak günümüzde yapay zeka sayesinde çok daha kolay hale geldi, bu yüzden yazının hazırlanmasında yapay zeka araçlarını da kullandım. Bu yazıda, sözleşme taslağını ekleyerek yaptığım araştırmanın sonuçlarını bulabilirsiniz.

Deprem Riski ve Güvenli Yapılar

Deprem riski, Türkiye gibi sismik açıdan aktif bölgelerde yaşayanlar için büyük bir tehdit oluşturmaktadır. Deprem riskini azaltmak ve güvenli yapılar inşa etmek, can ve mal kaybını en aza indirmek için kritik öneme sahiptir. Bu nedenle, inşaat projelerinde doğru sözleşmelerin yapılması ve gerekli teminatların sağlanması hayati bir rol oynamaktadır.

Teminat Mektubunun Önemi

Teminat mektubu, müteahhitin projeyi tamamlayacağına dair bir güvence sunar. Eğer müteahhit yükümlülüklerini yerine getirmezse, banka devreye girer ve oluşan zararı karşılar. Bu, özellikle kentsel dönüşüm projelerinde ve kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde mülk sahipleri için önemli bir güvencedir (CVG Hukuk Bürosu, 2022; Türkiye Finans, 2022). Teminat mektubunun sağladığı güvence, mülk sahiplerinin projenin yarım kalma ihtimaline karşı korunmasını sağlar. Ayrıca, bu süreç müteahhitlerin de mali disiplin altında projeyi sürdürmelerine yardımcı olur (Allianz Trade, 2022).

Bina Tamamlama Sigortası

Bina tamamlama sigortası, inşaat projelerinde müteahhidin iflası, projeden çekilmesi veya herhangi bir nedenle projeyi tamamlayamaması durumunda, sigorta şirketinin projeyi tamamlamasını veya mülk sahiplerine tazminat ödemesini sağlayan bir sigorta türüdür. Bu sigorta, özellikle kentsel dönüşüm projelerinde ve kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde mülk sahiplerini korumak için kullanılabilir. Türkiye'de bina tamamlama sigortası henüz yaygın olarak uygulanmamakta, ancak bu sigorta türünün teşvik edilmesi ve yaygınlaştırılması, inşaat projelerinde güvenliği artırmak açısından faydalı olabilir.

Sözleşmede Bulunması Gereken Önemli Maddeler

Bir inşaat projesi başlarken, mülk sahiplerinin sözleşmede dikkat etmesi gereken bazı kritik noktalar vardır:

• Proje Tanımı ve Süresi: Projenin kapsamı, yeri ve süresi net bir şekilde belirtilmelidir. Bu, hem mülk sahipleri hem de müteahhit için açık bir yol haritası oluşturur (UMF Yapı, 2022).
• Teslimat Tarihi ve Gecikme Cezası: İnşaatın zamanında teslim edilmemesi durumunda, müteahhitin gecikme cezası ödemesi gerektiği sözleşmede açıkça ifade edilmelidir. Bu madde, projenin gecikmesini önlemede önemli bir teşvik sağlar (Nevitaint, 2022).
• Kalite Garantisi: Kullanılacak malzemelerin kalitesi ve işçilik ile ilgili garanti süreleri sözleşmede yer almalıdır. Örneğin, yapısal güvenlik için en az 10 yıl garanti verilmesi yaygın bir uygulamadır (Nevitaint, 2022).
• Yıkım ve İnşaat Sigortası: İnşaat sürecinde çevredeki yapılara zarar gelme riski her zaman vardır. Bu nedenle, müteahhitin inşaat sigortası yaptırması, olası zararların karşılanmasını sağlar (Get Golden Visa, 2022).
• İnşaat Aşamalarının Takibi: Projenin ilerleyişinin düzenli olarak denetlenmesi, eksikliklerin zamanında tespit edilmesine olanak tanır. Bu amaçla bağımsız teknik denetim firmaları ile çalışmak faydalı olabilir (UMF Yapı, 2022).
• Fesih Durumu: Müteahhitin yükümlülüklerini yerine getirmemesi durumunda, mülk sahibinin sözleşmeyi feshetme hakkı olmalıdır. Bu madde, projenin başarısız olma riskine karşı ek bir güvence sağlar (Milas Önder Gazetesi, 2022).

Sonuç

Deprem riskiyle mücadele etmek ve güvenli yapılar inşa etmek, doğru inşaat sözleşmeleri ve teminatlar ile mümkündür. Sözleşmede yer alacak olan maddeler, hem mülk sahiplerinin hem de müteahhitlerin haklarını koruma altına alır. Bina tamamlama sigortası gibi yeni sigorta türlerinin teşvik edilmesi, inşaat projelerinde güvenliği artırmak açısından önemli bir adım olacaktır. Bu adımlar atıldığında, deprem riski altında bile sağlam ve güvenli yapılar inşa etmek mümkün olacaktır.

Kaynakça

• Allianz Trade. (2022). İnşaat Teminatları Nasıl Çalışır? https://www.allianz-trade.com/tr_TR/ekonomik-arastirmalar/ticaret-hatti/insaat-teminatlari-nasil-calisir.html
• CVG Hukuk Bürosu. (2022). Kentsel Dönüşüm Uygulamalarında Teminat Mektubu ve Önemi. https://cvghukuk.com/kentsel-donusum-uygulamalarinda-teminat-mektubu-ve-onemi/
• Get Golden Visa. (2022). Yunanistan'da ev almak: Bilmeniz gereken her şey. https://getgoldenvisa.com/tr/yunanistanda-ev-almak
• Milas Önder Gazetesi. (2022). Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri'nde Teminat. https://www.milasonder.com/yazarlar/av-ezgi-efendioglu/kat-karsiligi-insaat-sozlesmelerinde-teminat/800
• Nevitaint. (2022). Türkiye'de emlak satın alma sürecinin temel aşamaları neler? https://www.nevitaint.com/tr/blog/turkiyede-emlak-satin-alma-surecinin-temel-asamalari-neler
• Türkiye Finans. (2022). Teminat Mektubu Nedir? https://www.turkiyefinans.com.tr/tr-tr/kobi/kobi-kredileri/gayri-nakdi-krediler/sayfalar/teminat-mektuplari.aspx
• UMF Yapı. (2022). 6 adımda ev satın alma işlemleri. https://www.umfyapi.com/6-adimda-ev-satin-alma-islemleri

SÖZLEŞME TASLAĞI

Taraflar:

• Mal Sahibi: [Mal Sahibinin Adı ve Soyadı]
• Müteahhit: [Müteahhitin Adı ve Soyadı, Şirketi]

Bu sözleşme, taraflar arasında [Proje Adı] projesinin yapımı ve teslimiyle ilgili şartları düzenlemek amacıyla yapılmıştır.

1. Proje Tanımı ve Süresi

Müteahhit, [Adres] adresinde bulunan gayrimenkulün inşaatını üstlenmeyi kabul eder. Proje süresi, bu sözleşmenin imzalanmasından itibaren [belirtilen süre] içinde tamamlanacaktır.

2. Teslimat Tarihi ve Gecikme Durumu

Proje, belirtilen sürede tamamlanmazsa müteahhit, her geciken gün için mal sahibine [belirtilen miktar] ceza ödemeyi kabul eder. Teslimat süresindeki gecikmeler, yalnızca mal sahibinin yazılı onayıyla kabul edilebilir.

3. Projenin Kalitesi ve Garantiler

• Müteahhit, tüm işlerin Türkiye'deki geçerli inşaat ve imar yönetmeliklerine uygun olarak yapılacağını taahhüt eder.
• Müteahhit, inşaat malzemeleri ve işçilik için [belirtilen süre] yıl garanti vermeyi kabul eder.
• Yapı denetim raporları düzenli olarak mal sahibi ile paylaşılacaktır.

4. Maddi Güvence (Teminat)

• Müteahhit, projenin herhangi bir aşamasında işi bırakma veya eksik teslim etme ihtimaline karşı, mal sahibine [belirtilen miktar] tutarında teminat sunar. Bu teminat, sözleşme süresi boyunca geçerli olacaktır.
• Müteahhit, proje tamamlanmadan tüm malzeme ve işçilik bedellerinin ödenmiş olduğuna dair belge sunmak zorundadır.

5. Mal Sahibinin Hakları

• Mal sahibi, projenin ilerlemesi hakkında düzenli olarak bilgilendirilecektir.
• İnşaat sırasında herhangi bir kalite sorunu tespit edilirse, müteahhit bu sorunu derhal düzeltmekle yükümlüdür. Aksi halde mal sahibi, projeyi durdurma hakkına sahiptir.
• Müteahhit, inşaat boyunca iş güvenliği kurallarına uygun çalışmayı taahhüt eder. İş kazalarında tüm sorumluluk müteahhite aittir.

6. Müteahhitin Sorumlulukları

• Müteahhit, projeyi eksiksiz, yönetmeliklere uygun ve zamanında teslim etmekle yükümlüdür.
• Müteahhit, inşaat süresince mal sahibi ile işbirliği içinde çalışmayı ve her türlü güncellemeyi paylaşmayı kabul eder.

7. Fesih Durumu

• Eğer müteahhit belirtilen şartlara uymazsa, mal sahibi bu sözleşmeyi feshetme hakkına sahiptir. Fesih durumunda, müteahhit tarafından ödenen teminat bedeli mal sahibine iade edilecektir.

8. Ek Çalışmalar ve Masraflar

• Proje kapsamı dışında herhangi bir ek çalışma yapılması gerekirse, bu çalışmalar için ayrı bir sözleşme düzenlenecektir. Ek masraflar, mal sahibinin yazılı onayı olmadan müteahhit tarafından talep edilemez.

9. Teslim Sonrası Bakım ve Tamirat

• Projenin tamamlanmasından sonraki [belirtilen süre] boyunca müteahhit, herhangi bir yapısal sorun veya eksik işçilik için ücretsiz bakım ve onarım hizmeti sunacaktır.

10. Bina Tamamlama Sigortası

• Müteahhit, projenin herhangi bir aşamasında iflas etmesi, projeden çekilmesi veya herhangi bir nedenle projeyi tamamlayamaması durumunda, sigorta şirketinin projeyi tamamlamasını veya mal sahibine tazminat ödemesini sağlayan bir bina tamamlama sigortası yaptırmayı kabul eder. Bu sigorta, proje süresince geçerli olacaktır.

İmza ve Onay:

• Mal Sahibi: [Ad Soyad]
• Müteahhit: [Ad Soyad]
• Tarih: [Tarih]