🏠 Gayrimenkul
🏠 Gayrimenkul Değerlemesinde Deprem Riskinin Fiyatlanması
Deprem riski ev fiyatlarına nasıl yansıyor? Kaliforniya ve Türkiye aynı soruya iki farklı cevap veriyor — ikisi de eksik.
Yazının Özü
Bu yazı, deprem riskinin gayrimenkul değerlemesine nasıl (ve ne kadar) yansıdığını, Kaliforniya'nın açıklama temelli (disclosure) piyasa modeliyle Türkiye'nin zorunlu sigorta modelini karşılaştırarak inceliyor. Hakemli hedonik fiyatlama çalışmaları, Kaliforniya'da fay yakınlığına dair KAMUYA AÇIK bilginin — bir prim veya vergi artışı değil, alıcı talebindeki azalış yoluyla — ev değerlerinde ölçülebilir (yaklaşık %3–7 aralığında, çalışmaya göre değişen) bir düşüşe yol açtığını gösteriyor; Türkiye'de ise DASK zorunlu sigortası 2026 itibarıyla %58 kapsama oranına ulaşmış olsa da, zemin mühendisliği parametreleri (Vs30, zemin sınıfı) ne satış fiyatına ne de sigorta primine adres bazında açıkça yansıyor.
Yazı, tek bir "Fay → Tehlike → Zemin Etkisi → Bina Performansı → Kayıp → Sigorta → Risk Algısı → Değer" nedensellik zinciriyle bu parçaları birleştiriyor ve kapanışta özgün bir öneri sunuyor: Kaliforniya'nın beyan ilkesi, risk-temelli değerleme ve sigortayı birlikte çalıştıran üçlü bir çerçeve (bkz. "Sonuç ve Öneriler").
📍 Kullanım: Gayrimenkul değerleme uzmanları, sigorta ve inşaat sektörü çalışanları, deprem riski taşıyan bölgede ev alım-satımı düşünenler, akademisyenler.
📝 Bu yazı, Ağustos 2025 tarihli orijinal yazının gerçek akademik kaynaklarla desteklenmiş, güncellenmiş sürümüdür.
|
%58
DASK sigortalanma oranı (2026)
dask.gov.tr
|
%6.6
CA fay bölgesinde ölçülen değer kaybı
Singh (2019)
|
|
6
TBDY 2018 zemin sınıfı (ZA–ZF)
Resmî Gazete
|
1971
San Fernando Depremi
Alquist-Priolo Yasası'nın doğrudan nedeni
|
Bir evin fiyatı; konumu, metrekaresi, yaşı ve mahallesinin sosyoekonomik özellikleri gibi gözlemlenebilir etkenlere göre şekillenir. Peki altındaki zeminin bir depremde nasıl davranacağı — jeofizik risk — bu fiyata ne kadar yansır? Kuramsal olarak, tıpkı sel riski veya suç oranı gibi deprem riskinin de hedonik fiyatlama (hedonic pricing — bir malın fiyatının, gözlemlenebilir özelliklerine ayrıştırılarak istatistiksel olarak modellenmesi; bkz. Terimler Sözlüğü) yoluyla piyasa değerine yansıması beklenir. Ancak deprem riski, sel veya suç gibi sık gözlemlenen bir risk değildir — düşük sıklıklı, yüksek şiddetli bir olgudur; bu da hem alıcının hem satıcının hem de değerleme uzmanının onu "fiyatlamasını" zorlaştırır.
Bu yazı, aynı sismik kuşakta yer alan iki farklı hukuki/piyasa rejimini — Kaliforniya'nın açıklama temelli (disclosure-based) piyasa modelini ve Türkiye'nin zorunlu sigorta temelli modelini — karşılaştırarak, jeofizik riskin gayrimenkul değerlemesine nasıl (ve ne ölçüde) entegre edildiğini inceliyor.
Bir gayrimenkulün fiyatı, altındaki zeminin gerçek dayanımını ne kadar yansıtıyor — yoksa deprem riski sadece bir felaket sonrasında mı hatırlanıyor?
Bu bölümün sonunda bu soruya kendi cevabınızı yeniden değerlendirin.
Bana zaman zaman şu soru sorulabilir: bir sismoloğun gayrimenkul ile ne ilgisi var? Bu sorunun cevabı aslında deprem riskine yalnızca deprem olduktan sonra mı baktığımızla ilgili. Benim için deprem riski sadece fayın nereden geçtiği veya bir binanın sarsıntıda nasıl davranacağı meselesi değil — bu riskin, insanların yaşadığı ve ekonomik kararlar aldığı gayrimenkul piyasasında da bir karşılığı olması gerektiğini düşünüyorum. Bu yüzden 2018–2019'da İstanbul Büyükşehir Belediyesi (İSMEK) ile Millî Eğitim Bakanlığı Hayat Boyu Öğrenme Genel Müdürlüğü işbirliğinde düzenlenen 120 saatlik "Emlak Danışmanlığı" programını tamamladım (kurs bitirme belgem e-Devlet üzerinden doğrulanabilir). Amacım emlak danışmanı olmak değildi; amacım, deprem riskine bir de gayrimenkul danışmanlığı perspektifinden bakabilmekti. Çünkü bir gayrimenkulün değeri yalnızca konumu, manzarası veya fiziksel özellikleriyle belirlenmemeli — özellikle bir deprem ülkesinde, taşınmazın bulunduğu bölgenin sismik tehlikesi ve zemin özellikleri de bu değerlendirmenin bir parçası olmalı. Bu yazıdaki tez, o dönemden bu yana biriken bir mesleki gözlemin akademik ifadesidir.
Deprem riskini fiyatlamadan önce, tehlike (hazard) ile risk arasındaki farkı netleştirmek gerekir: tehlike, belirli bir yerde belirli bir şiddette sarsıntı yaşanma olasılığıdır; risk ise bu sarsıntının belirli bir yapıda/mülkte yol açacağı gerçek can ve mal kaybı olasılığıdır — ikincisi, zeminin yerel davranışına ve yapının dayanımına bağlı olarak birinciden büyük ölçüde farklılaşabilir (Sørensen ve ark., 2026). Bu ayrım, olasılıksal sismik tehlike analizinin (PSHA) standart bir bileşenidir; PSHA hesaplamalarına yerel zemin etkilerinin (site effects) nasıl dahil edildiği, güney Kaliforniya örneğinde ayrıntılı biçimde belgelenmiştir (Field, 2000). Zemin büyütmesi (soil amplification) ve sıvılaşma gibi yerel etkilerin mühendislik temelleri için bkz. Kramer (1996).
Ticari gayrimenkul risk değerlendirmesinde bu tehlike, üç finansal metrikle özetlenir:
| Metrik | Anlamı |
|---|---|
| PML | Probable Maximum Loss — belirli bir senaryoda beklenen azami hasar oranı; ticari gayrimenkul risk değerlendirmesinde (ör. ASTM E2026 standardı geleneğinde) yaygın kullanılır. |
| SEL | Scenario Expected Loss — belirli bir senaryo depreminde istatistiksel olarak beklenen ortalama kayıp. |
| SUL | Scenario Upper Loss — aynı senaryoda üst güven aralığındaki (daha kötümser) kayıp tahmini. |
Bu üç metrik, doğrudan Kaliforniya'daki ticari gayrimenkul değerleme pratiğinde kullanılır (Porter ve ark., 2004) — ama konut piyasasında böyle standartlaşmış bir metrik seti yoktur; konut fiyatına yansıyan risk algısı, büyük ölçüde hedonik fiyatlama modelleriyle dolaylı olarak ölçülür (bkz. "Ampirik Bulgular" bölümü).
Bu yazının geri kalanı, aşağıdaki tek bir nedensellik zincirinin farklı halkalarını ayrı ayrı ele alıyor — hangi bölümün zincirin neresine karşılık geldiğini not etmek, parçaları tek bir modelde birleştirmeye yardımcı olur:
Bu şema, yazının kendi sentezi — hiçbir kurum veya çalışma tarafından bu hâliyle formüle edilmiş "resmî" bir model değildir.
Düşük Vs30 (yumuşak zemin) otomatik olarak "düşük gayrimenkul değeri" anlamına gelmez — bu, yukarıdaki zincirin sadece bir halkasına bakıp doğrudan sonuca atlamak olur. Daha doğru okuma: Vs30 zemin davranışının bir göstergesidir → yerel sarsıntı şiddetini (talebi) etkiler → bu, binanın taşıyıcı sistem özellikleriyle birleşir → beklenen hasarı belirler → hasar ancak bu noktadan sonra ekonomik bir kayba dönüşebilir. Zemin, riskin tek belirleyicisi değil, zincirin bir halkasıdır.
Bu zincirde gözden kaçan bir başka parametre de zeminin doğal titreşim periyodu (T0, bazı kaynaklarda TA) — Vs30'dan ayrı, tamamlayıcı bir büyüklük. Kritik olan, bu periyodun binanın kendi doğal titreşim periyoduyla (kat yüksekliğine/kat sayısına bağlı) örtüşüp örtüşmediği: örtüşme durumunda rezonans etkisiyle sarsıntı, aynı Vs30 değerine sahip ama farklı bir zemin periyoduna sahip bir parselde beklenenden çok daha yıkıcı olabilir (bkz. Kramer, 1996). Yani iki parselin Vs30 değeri aynı olsa bile, üzerine inşa edilecek/edilmiş bina yüksekliğine göre gerçek risk farklılaşabilir — bu da "Deprem Risk Bilgi Kartı"na (aşağıda) neden hem zemin hem de bina parametrelerinin BİRLİKTE girilmesi gerektiğinin bir başka gerekçesi. Zeminin doğal periyodu pratikte, çevresel gürültüden (ambient noise) faydalanan yatay/düşey spektral oran (HVSR) yöntemiyle ölçülür — açık kaynaklı işlem araçları (Vantassel, 2025) ve Vs30 ile birlikte kalibre edilmiş bölgesel modeller (Roberts ve ark.) bu konuda güncel literatürde mevcuttur. Binanın kendi doğal periyodu da benzer şekilde, binanın zemin katı ve üst katlarına (ör. çatı katı) yerleştirilen ivmeölçerlerle ölçülen "ambient vibrasyon" verisinden çıkarılabilir — bu yöntem yeni değildir: California'nın CSMIP programı onlarca yıldır Caltech'in Millikan Kütüphanesi gibi binaları bu şekilde sürekli izliyor.
Kaliforniya'da satıcılar, yürürlükteki Doğal Tehlike Beyan Yasası (Natural Hazard Disclosure Act) gereği, satılan mülkün resmî olarak haritalanmış bir deprem fay bölgesinde olup olmadığını alıcıya beyan etmek zorundadır. Somut olarak bu, satış sürecinde imzalanan standart bir "Doğal Tehlike Beyan Formu"nda (Natural Hazard Disclosure Statement) tek bir Evet/Hayır kutucuğu olarak karşımıza çıkar — "Bu mülk, devletçe haritalanmış bir Deprem Fay Bölgesi içinde midir?" Satıcılar bu formu genellikle OpenHazards gibi ticari bir "doğal tehlike raporlama" şirketinden aldıkları parsel-özgü bir raporla doldurur (bkz. yukarıdaki "Yurttaş Sismolojisi" kutusundaki benzer ticari veri sağlayıcı örneği). Bu beyan yükümlülüğünün doğrudan hukuki temeli, Doğal Tehlike Beyan Yasası'nın kendisidir (California Civil Code §1103 vd.) — ve yükümlülük emlak danışmanına değil, doğrudan mülkün sahibine/satıcısına aittir. ABD'de Türkiye'deki "sahibinden" satışına karşılık gelen aracısız satış (FSBO — For Sale By Owner) da yasal ve yaygındır; ancak satış bir danışman üzerinden mi yoksa aracısız mı yapıldığına bakılmaksızın bu beyan yükümlülüğü ortadan kalkmaz — bir "as-is" (olduğu gibi) satış maddesiyle bile feragat edilemez.
Beyan edilecek "Fay Bölgesi" (Earthquake Fault Zone) haritaları ise ayrı bir yasa kapsamında oluşturulur: 1972 tarihli Alquist-Priolo Fay Bölgeleme Yasası (California Public Resources Code §2621–2630), aktif fayların çevresinde fay bölgesi ilan edilmesini ve bu bölgelerdeki yeni yapılaşmanın ek jeolojik inceleme gerektirmesini zorunlu kılar (Hart, Kaliforniya Koruma Dairesi/Jeoloji ve Maden Bölümü). Yasanın kendi amaç maddesi (§2621.5) şöyle der: amaç, "insan kullanımına yönelik gelişme ve yapıların aktif fay izleri üzerine konumlandırılmasını yasaklamak" üzere şehir, ilçe ve eyalet kurumlarına politika ve ölçüt sağlamaktır. Bu tür resmî tehlike duyurularının piyasa davranışını gerçekten değiştirdiği, Brookshire'ın (1985) fay-bölgesine özgü bulgusundan önce de genel bir bulgu olarak biliniyordu: Bernknopf, Brookshire ve Thayer (1990), deprem VE yanardağ tehlike duyurularının yayılmasının risk algısını değiştirip Kaliforniya'da mülk değerlerinde ölçülebilir düşüşe yol açtığını göstermişti — yani mekanizma (bilgi → algı → fiyat) fay bölgelerine özgü değil, genel bir "resmî tehlike duyurusu" etkisi.
Bu yasanın çıkışında bilimsel öncülük payı büyük ölçüde tek bir kişiye atfedilir: Caltech'li sismolog Clarence Allen. 1971 San Fernando Depremi'nin (65 ölü, 500 milyon dolar üzeri hasar) ardından Sacramento'ya giderek yasa koyuculara jeologların aktif fayların yerini bilebildiğini ve böyle bir depremin tekrarlanacağını anlatan kişi oydu — Caltech'in kendi resmî tarihçesine göre yasa büyük ölçüde onun bu ısrarı sayesinde çıktı. İlginç bir ayrıntı: yasanın kendisi, gerekli incelemeyi yapacak kişiyi "Kaliforniya'da lisanslı bir jeolog" olarak tanımlar — jeofizikçi değil. Fay hattının yerini belirlemek için hendek açma (trenching) gibi klasik jeolojik yöntemler yasal olarak yeterli sayılır; jeofizik yöntemler pratikte destekleyici olarak kullanılsa da yasanın metninde adı geçmez — bu yazının genelinde işlenen "jeofiziğin görünmezliği" örüntüsünün, disiplinin kendi kökeninde bile karşımıza çıkan erken bir örneği. 1971 San Fernando'nun etkisi Alquist-Priolo ile sınırlı kalmadı: aynı deprem, Kaliforniya'nın bina yönetmeliğinde (Uniform Building Code) de doğrudan reforma yol açtı — 1973 UBC'ye hızlı ek yapıldı, 1976 UBC ise betonarme binalarda sünek detaylandırmayı ilk kez zorunlu kıldı ve tilt-up binalardaki çatı-duvar bağlantı yönetmeliğini köklü biçimde değiştirdi (FEMA vaka analizi). Ayrıca, dünyanın ilk kapsamlı olasılıksal deprem tehlike haritası da (bugünkü PSHA yönteminin atası) bu dönemde ortaya çıktı: USGS'ten Algermissen ve Perkins, 1976'da (bazı kaynaklarda yanlışlıkla 1980 olarak anılır) ABD için bu haritayı yayımladı — Kavramsal Temeller bölümünde bahsi geçen PSHA yönteminin kurumsal kökeni de bu depreme uzanıyor.
Sistemin sınırlarını gösteren asıl dönüm noktası ise 1994 Northridge Depremi oldu: bu deprem, yüzeye hiç kırık vermeyen "kör" bir ters fay (blind thrust) üzerinde meydana geldi. Alquist-Priolo Yasası yalnızca yüzeye kırık veren fayları haritalayıp bölgeliyor — tanımı gereği kör bir fay hiçbir Fay Bölgesi haritasında görünmez. Northridge, açıklama sisteminin bile kendi kör noktası olduğunu gösterdi: bir mülk her fay bölgesi haritasının tamamen dışında görünüp yine de doğrudan bir fay kaynağının üzerinde olabilir. Yaygın bir izlenimin aksine bu deprem "yönetmelik sayesinde büyük yıkım önlendi" diye özetlenemez: 1976 UBC sonrası inşa edilen binalar ortalamada eski binalardan gerçekten daha iyi performans gösterdi, ama Northridge aynı zamanda mühendisleri şaşırtan YENİ bir kör nokta ortaya çıkardı — o dönemin en güvenilir kabul edilen sistemlerinden biri olan kaynaklı çelik moment çerçevelerde, teoride sünek davranması beklenen bağlantıların beklenmedik biçimde çatladığı keşfedildi (FEMA vaka analizi). Yani San Fernando'nun tetiklediği 1976 reformu riski azalttı ama sıfırlamadı; ~$40-50 milyar hasar ve ~60 ölümle Northridge, ABD tarihinin en maliyetli depremlerinden biri olarak kaldı — "yönetmelik + fay bölgeleme" ikilisinin bile öngöremediği yeni bir mühendislik kör noktasının kanıtı. Buna rağmen (ve tam da bu sınırlılığın farkında olarak) deprem sonrası yapılan çalışmalar, açıklama yükümlülüğünün ve depremin kendisinin piyasa fiyatlarında ölçülebilir etkiler yarattığını göstermiştir (bkz. aşağıdaki "Ampirik Bulgular" bölümü). Kaliforniya modelinin karakteristik özelliği, riskin devlet tarafından ortadan kaldırılmaya çalışılması değil, bilgilendirilmiş beyan (informed disclosure — yukarıdaki Evet/Hayır kutucuğu örneğindeki gibi) ilkesiyle piyasaya görünür kılınmasıdır — fiyatlama mekanizmasının geri kalanı alıcı-satıcı pazarlığına bırakılır.
Alquist-Priolo Yasası'nın kendisi bir prim artışı veya vergi öngörmez — yalnızca bilgiyi görünür kılar. Aşağıdaki "Ampirik Bulgular" bölümünde ölçülen fiyat düşüşü, doğrudan bir yasal yaptırımın sonucu değildir; fay bölgesine dair kamuya açık bilginin, alıcı tarafındaki talebi azaltmasının piyasadaki yansımasıdır. Yani zincir şöyledir: Açıklama yükümlülüğü → Diri fay farkındalığı → Alıcı talebinde azalış → Piyasa fiyatında düşüş — bir düzenleyici kurumun belirlediği fiyat cezası değil, bilgilendirilmiş bir piyasanın kendi kendine ürettiği sonuç. Singh (2019) bu ayrımı doğrudan test ediyor: California Earthquake Authority (CEA), primini fay bölgesine olan mesafeye göre değiştirmiyor — tüm eyaleti sadece 19 geniş tarife bölgesine ayırıyor — ve deprem sigortası zorunlu olmadığı için poliçe sahipliği 1996'da %33'ten 2016'da %12'ye gerilemiş. Singh'in (2019) kendi sonucu: ölçülen fiyat farkı, insanların riski fark edip görece güvenli bölgelerde ev satın alarak kendi kendini sigortalamasının (self-insurance) bir yansıması.
Türkiye'de 2018 tarihli Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği (TBDY 2018), zemin davranışını altı sınıfa (ZA–ZF) ayırır ve bu sınıflandırma, bir binanın tasarım depremine karşı hangi kuvvetlere göre inşa edilmesi gerektiğini doğrudan belirler — yani zemin mühendisliği açısından risk, yönetmelik düzeyinde tanımlanmıştır. Ancak bu teknik ayrıntı, gayrimenkul alım-satım işleminin kendisine YANSIMAZ: Kaliforniya'daki fay bölgesi beyanına benzer bir yükümlülük — satıcının alıcıya "bu parselin zemin sınıfı şudur" demesini zorunlu kılan bir mekanizma — Türk gayrimenkul piyasasında bulunmamaktadır.
Risk yönetimi bunun yerine DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) üzerinden, zorunlu deprem sigortası kanalıyla yürütülür — 2026 itibarıyla sigortalanma oranı yaklaşık %58 (dask.gov.tr). DASK'ın prim hesaplama mekanizmasının parsel-özgü zemin verisini (Vs30, zemin sınıfı) ne ölçüde fiyatlamaya yansıttığı — AFAD'ın referans-kaya varsayımından prim hesaplama arayüzünün kendisine kadar — ayrı ve derinlemesine bir konu; bu mekanizma 🌍 Deprem Sigortası: Tehlike mi, Risk mi? başlıklı tamamlayıcı incelemede ayrıntılı biçimde ele alınıyor. Bu yazının odağı farklı: sigorta primi değil, gayrimenkulün satış fiyatına risk bilgisinin (ya da bilgi eksikliğinin) nasıl yansıdığı. Bu iki eksik birbirini besliyor: prim parsel-özgü zemin verisini yansıtmadığı için alıcı, riski sigorta fiyatı üzerinden hiç görmüyor — pazarlık masasına oturduğunda önündeki tek "fiyat sinyali" DASK primi değil, doğrudan satış fiyatının kendisi; ama satış fiyatı da (Türkiye'de beyan yükümlülüğü olmadığı için) bu bilgiyi taşımıyor. Sonuç: risk, ne sigorta kanalından ne satış kanalından parsel düzeyinde görünür hâle geliyor.
Yukarıdaki Clarence Allen örneğiyle çarpıcı bir karşılaştırma, Kayseri doğumlu jeolog İhsan Ketin'in (1914–1995) hikâyesinde bulunuyor — ve zamanlama, Türkiye lehine. Ketin, 1939 Erzincan ve ardından Niksar (1942), Tosya (1943), Gerede (1944), Çankırı (1946) depremlerinin yüzey kırıklarını sahada haritalayarak 1948'de — yani Kaliforniya'nın Alquist-Priolo Yasası'ndan (1972) 24 yıl önce — Kuzey Anadolu Fay Hattı'nı bilimsel olarak tanımladı ve Almanya'da Geologische Rundschau'da yayımladı; bu çalışma için Gustav Steinmann Madalyası'nı aldı. Ketin, hükümetleri Erzincan ve Adapazarı gibi yerleşimlerin fay hattı üzerinde yeniden inşa edilmemesi konusunda uyardı. Ancak Clarence Allen'ın 1971 San Fernando sonrası doğrudan Sacramento'ya gidip yasa koyucuları ikna etmesinin aksine, Ketin'e atfedilen (gazete/biyografi kaynaklı, birincil akademik kaynağı doğrulanamayan ama yaygın biçimde tekrarlanan) söz şuydu: "Kuzey Anadolu Fay Hattı'nı buldum ama derdimi anlatacak bir politikacı bulamadım." Sonuç: aynı bilimsel bulgu türü (aktif fay haritalama), iki farklı ülkede iki farklı bilim insanı tarafından üretildi — biri somut bir beyan/bölgeleme yasasına dönüştü, diğeri yıllarca yerleşim politikasına yansımadı. İki bilim insanının doğrudan ortak bir çalışması bulunamadı, ancak aynı fay sistemini (Kuzey Anadolu Fayı) aynı dönemde incelediler: Allen'ın 1969 tarihli çalışması, Ketin'in ve Ketin ile Roesli'nin (1953) daha önceki fay-kırığı haritalamasına doğrudan atıf yapıyor — yani akademik bir devamlılık var, ama kurumsal/politik sonuç iki ülkede kökten farklı seyretti.
Yukarıdaki "Kavramsal Temeller" bölümünde anlatılan PML/SEL/SUL mantığının (belirli bir senaryo depreminde beklenen kayıp) bir benzeri Türkiye'de de fiilen üretiliyor: İstanbul Büyükşehir Belediyesi Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü ile Boğaziçi Üniversitesi Kandilli Rasathanesi ve Deprem Araştırma Enstitüsü'nün "İstanbul İli Olası Deprem Kayıp Tahminlerinin Güncellenmesi Projesi" (2019 güncellemesi), Mw 7,5 senaryosu için 39 ilçenin her biri için ayrı bir kitapçıkta bina hasarı (çok ağır/ağır/orta/hafif hasar sayıları), can kaybı/yaralı tahmini, yol kapanması ve geçici barınma ihtiyacı hesaplıyor ve kamuya açık olarak (depremzemin.ibb.istanbul) yayımlıyor.
Ancak bu bilimsel altyapının sigorta primine veya gayrimenkul piyasasına nasıl (ya da hiç) bağlandığı açık değil: kitapçıkların resmî sayfası, bu veriyi DASK'a veya gayrimenkul değerlemesine bağlayan hiçbir referans içermiyor — kapsam açıkça kentsel planlama ve afet yönetimi olarak çerçevelenmiş. Bu, yazının merkezî gözlemini bir kez daha doğruluyor: Türkiye'de zemin/bina riskini bilimsel olarak hesaplayacak kurumsal kapasite fazlasıyla var, eksik olan bu hesaplamanın fiyatlama mekanizmalarına (sigorta primi, satış fiyatı) sistematik olarak aktarılmasıdır.
| Özellik | 🇺🇸 Kaliforniya | 🇹🇷 Türkiye | 💡 Önerilen Model |
|---|---|---|---|
| Hukuki temel | Beyan yükümlülüğü (Natural Hazard Disclosure Act, Alquist-Priolo 1972) | Zorunlu sigorta (6305 sayılı Kanun) — satışta beyan yükümlülüğü yok | Beyan + risk-temelli değerleme + sigortanın birlikte çalıştığı üçlü çerçeve |
| Alıcıya görünürlük | Fay bölgesi durumu satış öncesi açıkça beyan edilir | Zemin sınıfı satış işleminde alıcıya sunulmaz | Standart bir "Deprem Risk Bilgi Kartı" ile parsel-özgü veri (bkz. aşağıda) |
| Fiyatlama mekanizması | Piyasa/alıcı-satıcı pazarlığı (hedonik fiyat farkı) | Standart sigorta tarifesi (il/ilçe risk grubu + bina özellikleri) | Sürekli jeofizik parametrelerin (Vs30 vb.) hem değerlemeye hem sigorta primine girdi olması |
| Kapsama/farkındalık | Alıcı farkındalığına bağlı, zorunlu satın alma yok | %58 (DASK, 2026) — yasal zorunlu ama fiilen işlem-tetiklemeli denetim | Bilgi kartı işlem anında zorunlu kılınarak farkındalık standartlaştırılır |
| Genel eğilim | Her iki GERÇEK sistem de büyük ölçüde reaktiftir — mevcut hâlleri, geçmişteki yıkıcı depremlerin (Northridge 1994, Marmara 1999) ardından şekillenmiştir; hiçbiri zemin büyütmesi gibi yerel jeofizik etkenleri sistematik/parsel-özgü biçimde fiyatlamaya yansıtmaz. "Önerilen Model" sütunu, bu yazının kendi sentezidir — hiçbir ülkede bu hâliyle uygulanan mevcut bir sistem değildir. | ||
| Çalışma | Bağlam | Bulgu |
|---|---|---|
| Brookshire ve ark. (1985) | 1974 CA açıklama yasası sonrası, San Francisco Körfezi/Los Angeles | Fay bölgesindeki evlerde %3,3 (SF Körfezi) ve %5,6 (LA) fiyat düşüşü |
| Murdoch, Singh & Thayer (1993) | 1989 Loma Prieta Depremi sonrası konut piyasası | Depremin etkilediği bölgelerde ölçülebilir fiyat düzeltmesi tespit edildi |
| Singh (2019) | Alquist-Priolo fay bölgelemesinin diff-in-diff analizi | %6,6 değer kaybı, %3,3 kira kaybı; faya her 1,6 km yaklaşmada ek %1,8 fiyat gradyanı |
| Fekrazad (2019) | Deprem "risk belirginliği" (risk salience) ve konut fiyatları | Yakın zamanda yaşanan bir depremin ARDINDAN risk algısının (ve fiyat etkisinin) geçici olarak güçlendiğini, zamanla söndüğünü gösteriyor |
| Cepni ve ark. (2026) | İstanbul'da DASK/TCIP zemin-bölge risk skoruna (1–5) göre diff-in-diff analizi, 6 Şubat 2023 Kahramanmaraş depremi öncesi/sonrası | 139.913 gayrimenkul ekspertiz raporunda (CBRT verisi), İstanbul'un kendisi depremden etkilenmemiş olmasına rağmen, DASK risk skoru daha güvenli olan mahallelerde satış fiyatı (~%2,3/birim) ve kira artışı depremden sonra anlamlı ölçüde daha güçlü; etki 2007 öncesi yapılarda ve düşük sosyoekonomik statülü mahallelerde daha belirgin |
Bu çalışmaların ortak sonucu şudur: deprem riski gerçekten fiyatlara yansıyor, ancak (a) etki büyüklüğü zamanla ve son büyük depremin üzerinden geçen süreyle birlikte değişiyor (Fekrazad, 2019) ve (b) Kaliforniya örneklerinde fiyatlanan şey çoğunlukla kategorik bir bilgi (fay bölgesi içinde/dışında) — Vs30 gibi sürekli bir zemin parametresi değil. Türkiye'de bu konuda tamamen kanıt yok değildi: Keskin, Dunning ve Watkins (2017), 2011 Van Depremi'nin İstanbul konut piyasasındaki algı etkisini çok-katmanlı bir modelle inceleyip düşük fiyatlı alt-pazarların fiyat düşüşünden orantısız etkilendiğini göstermişti — ama bu, adres/mahalle düzeyinde sistematik, resmî bir risk skoruna dayanan bir çalışma değildi. Bu boşluğu asıl dolduran, bu yazının ilk sürümünde "bulunamadı" denen ölçekte bir çalışma: Cepni ve ark. (2026), İstanbul'da DASK'ın kendi risk haritasını (kategorik fay-bölgesi değil, sürekli 1–5 risk skoru) kullanarak, uzaktaki bir depremin bile (Kahramanmaraş, ~1000 km) İstanbul'daki mahalle-bazlı fiyatlanmayı ölçülebilir biçimde değiştirdiğini gösteriyor. Bu bulgu, bu yazının genel tezini doğrudan destekliyor — ancak önemli bir farkla: DASK skoru resmî olarak bir ödeme/prim parametresi değil, dolayısıyla bu çalışma "sigorta primi zemine göre değişmiyor" tespitini geçersiz kılmıyor; gösterdiği şey, alıcıların DASK'ın kendi risk sınıflandırmasını dolaylı biçimde (belirgin bir deprem sonrası) fiyatlama davranışına yansıttığı.
Fekrazad'ın (2019) bulgusu — fiyat etkisinin, son depremin üzerinden geçen süreyle birlikte zayıflaması — aslında ölçülen şeyin doğrudan fiziksel risk değil, riskin piyasa algısı olduğunu gösteriyor: gerçek fiziksel risk (fayın kendisi, zeminin davranışı) neredeyse hiç değişmezken, piyasa davranışı ve dolayısıyla fiyat, alıcının o riski ne kadar "akılda tuttuğuna" göre dalgalanıyor — yani zincir aslında Gerçek fiziksel risk → Risk algısı → Piyasa davranışı → Fiyat şeklinde işliyor. Bu ayrım, konuyu sıradan bir "deprem riski fiyatı düşürür mü?" sorusundan çıkarıp bir risk ekonomisi/davranışsal ekonomi tartışmasına taşıyor. Christchurch, Yeni Zelanda'daki Canterbury deprem dizisinden (2010–2011) sonraki konut piyasasını inceleyen Bond ve Dermisi (2017), bunu daha da karmaşık hâle getiren bir bulgu sunuyor: resmî sıvılaşma-risk kategorilerinden (TC1/TC2/TC3) en düşük iki risk sınıfında (TC1, TC2) deprem SONRASI fiyatlar yükselirken, en yüksek risk sınıfında (TC3) düşmüş — yani "daha riskli = daha ucuz" ilişkisi doğrusal değil, ve yapı kalitesi yüksek olduğunda TC3'teki damgalanma (stigma) etkisi kısmen aşılabiliyor — Tokyo'da Nakagawa, Saito ve Yamaga (2007) bu etkiyi daha da keskin biçimde doğruluyor: 1981 deprem yönetmeliği öncesi ahşap binalarda risk indeksi kira üzerinde güçlü negatif etkiliyken, YENİ yönetmelik sonrası inşa edilen ahşap binalarda bu ilişkinin işareti tamamen TERSİNE dönüyor (daha riskli bölgede kira daha yüksek) — yani yapı kalitesi sadece riski "telafi etmiyor," doğru koşullarda fiyat-risk ilişkisinin yönünü değiştirebiliyor. Japonya'dan Naoi, Seko ve Sumita (2009) ise zıt yönde ama tamamlayıcı bir bulgu sunuyor: büyük bir deprem sonrasında risk indiriminin, depremden ÖNCEKİ döneme göre belirgin biçimde BÜYÜDÜĞÜNÜ gösteriyorlar — yani Fekrazad'ın (2019) "zamanla sönen algı" bulgusunun tam simetriği, "tetiklenme anında aniden büyüyen algı." İki bulgu birlikte okununca, risk algısının zaman içinde hem ani sıçramalar hem de yavaş sönümlenmelerle hareket eden, gerçek fiziksel riskten bağımsız bir dinamiği olduğu ortaya çıkıyor — tam da Cepni ve ark.'ın (2026) İstanbul'da gözlemlediği "uzaktaki bir deprem bile algıyı tetikler" örüntüsüyle örtüşüyor.
Kaliforniya ve Türkiye, deprem riskini gayrimenkul ekonomisine entegre etmek için birbirinden çok farklı iki yol seçmiş: biri piyasaya bilgi vererek (disclosure), diğeri riski merkezi olarak sigortalayarak (mandatory insurance). Ancak ikisi de aynı temel sınırlamayı paylaşıyor — hiçbiri, TBDY 2018'in veya PSHA yöntemlerinin bizzat tanımladığı zemin-özgü (parsel düzeyinde) risk farkını, fiyatlama mekanizmasının merkezine koymuyor.
- Gayrimenkul değerleme modellerine, kategorik "deprem bölgesi" etiketleri yerine sürekli jeofizik parametreler (Vs30, zemin sınıfı) entegre edilmeli.
- İşlem anında (satış/kredi başvurusu) bağımsız bir zemin/risk özeti sunulması, Kaliforniya'nın disclosure modelinden ödünç alınabilecek, düşük maliyetli bir şeffaflık adımı olabilir.
- Sigorta tarifelerinde adrese özgü zemin verisinin (en azından geniş kategoriler hâlinde) fiyatlamaya dahil edilmesi, hem risk algısını hem de olası çapraz sübvansiyonu azaltabilir.
Yukarıda deprem riskinin "düşük sıklıklı" bir olgu olduğu, bu yüzden fiyatlamayı zorlaştırdığı belirtildi — ancak sarsıntının hissedildiği anın kendisi, artık sistematik olarak toplanan bir veri türü haline geldi. EMSC'nin (European-Mediterranean Seismological Centre) yurttaş sismolojisi altyapısı, LastQuake uygulaması üzerinden depremi hisseden kişilerin konum, hissedilen şiddet, yorum ve hatta fotoğraf/video içeren "tanıklık" (testimony) bildirmesine dayanır; bu veriler seismicportal.eu/testimonies-ws üzerinden herkese açıktır. Batı Anadolu'da M4 ve üzeri her depremin ardından, sarsıntının güçlü hissedildiği sokak/mahalleler bu tanıklık verisinden görülebiliyor. Kuzey Amerika'da benzer işlevi, vatandaş bildirimlerinden makrosismik şiddet haritaları üreten USGS'in "Did You Feel It?" (DYFI) sistemi görüyor; bu veriler, ArcGIS tabanlı DYFI Annual Viewer üzerinden 10 km'lik hücreler hâlinde, yıl bazında filtrelenebilir ve tıklanabilir biçimde herkese açıktır.
Burada ince ama önemli bir ayrım var: bu veriyi bildiren yurttaşların NİYETİ bir gayrimenkul risk değerlendirmesi yapmak değil — "hissettik, korktuk" mesajını iletmektir. Ama bildirimin kendisi, tam da bulundukları adreste ne kadar şiddetli sarsıntı hissettiklerini bildirdiği için, aslında o parseldeki gerçek sarsıntıyı ölçmüş oluyorlar — sadece bunu bir risk değerlendirmesi amacıyla değil, anlık bir tepki olarak yapıyorlar. Yani veri risk değerlendirmesi İÇİN toplanmıyor, ama parsel-özgü bir sarsıntı ölçümü OLARAK ortaya çıkıyor — asıl fırsat da tam burada: niyeti farklı olan bir veri kaynağının, doğru filtrelenirse (bkz. aşağıdaki çekinceler) gayrimenkul değerlemesi için yeniden kullanılabilmesi. Yine de vatandaş kaynaklı hissedilen-şiddet verisinin mühendislik sismolojisi açısından bilimsel değeri hakemli literatürde gösterilmiş durumda: Atkinson ve Wald (2007), ABD'de 750.000'i aşkın DYFI yanıtının, enstrümantal veri seyrek olan bölgelerde yer hareketi bilimindeki uzun süredir çözülemeyen sorulara ("surprisingly good measure of earthquake ground motion") ışık tuttuğunu gösteriyor.
Böyle bir veri katmanını gayrimenkul değerlemesine taşımadan önce iki bilimsel çekince ciddiye alınmalı. Birincisi, veri kendiliğinden temsili değil: aynı depremde bile şehir içi tanıklık şiddeti şehir ortalamasının 1–2 birim üzerine çıkabiliyor ve dramatik etkiler zayıf etkilere göre sistematik olarak fazla-raporlanıyor (Hough, 2013) — orta şiddette sarsıntıyı hissedenlerin sadece yaklaşık 1/113'ü, zayıf sarsıntıda ise ancak 1/3695'i rapor gönderiyor (Boatwright ve Phillips, 2017); ham "tanıklık yoğunluğu" haritası, bu oranlara göre ağırlıklandırılmadan doğrudan bir risk haritası gibi okunmamalı. İkincisi, KİMİN rapor gönderdiği de nötr değil: dil erişimi ve internet altyapısı gibi sosyoekonomik etkenler, rapor gönderme olasılığını şiddetin kendisi kadar güçlü biçimde etkileyebiliyor ve EMSC'nin resim-tabanlı tanıklık sistemi, USGS DYFI'nin anket-tabanlı hesaplanmış şiddet değerinden (CDI) metodolojik olarak daha az kesin (Knodel ve ark., 2026).
Bu bulgular EMSC/DYFI verisinin doğrudan gayrimenkul değerini belirlediği anlamına gelmez — gösterdikleri, altta yatan veri türünün bilimsel olarak değerli olduğu VE dikkatli istatistiksel işlenmesi gerektiğidir. Sonuç: EMSC/DYFI, coğrafi olarak yoğun, tekrarlanabilir ama özenle filtrelenmesi gereken bir hissedilen-şiddet veri havuzu oluşturuyor; bu, aşağıda önerilen "Deprem Risk Bilgi Kartı"na eklenebilecek, bugün zaten var olan ama gayrimenkul deprem değerlemesi amacıyla henüz yeterince kullanılmamış potansiyel bir veri katmanı.
Türkiye'de Gayrimenkul Değerleme alanında lisans/önlisans düzeyinde eğitimler ve mesleki yapılanmalar var; bunlar değerleme yöntemlerini (maliyet, gelir, emsal karşılaştırma yaklaşımları) kapsamlı biçimde öğretiyor. Ancak yazarın gözlemine göre bu müfredatlarda, klasik değerlemeye sismolojik/jeofizik verilerin sistematik olarak nasıl dahil edileceği neredeyse hiç ele alınmıyor — örneğin: Faya uzaklık nedir? Zemin koşulları nasıldır? Vs30 değeri nedir? Yerel zemin, deprem dalgalarını nasıl büyütebilir? Bölgenin sismik tehlikesi nedir? Ve en önemlisi: bu bilgiler gayrimenkulün ekonomik değerine nasıl yansıyabilir? Bu, Kaliforniya'daki durumla belirgin bir karşıtlık oluşturuyor: orada fay yakınlığı hedonik fiyatlama literatüründe somut biçimde ölçülüp tartışılan bir değişkenken (bkz. yukarıdaki "Ampirik Bulgular"), Türkiye'de değerleme uzmanının elinde bu bilgiyi sistematik olarak değerlendirecek bir eğitim altyapısı bulunmuyor.
Bu yazıda önerilen: mevcut değerleme müfredatını sismoloji/jeofizik temel kavramlarıyla (deprem tehlikesi, zemin büyütmesi, Vs30, TBDY 2018 zemin sınıfları) tamamlayan, "Gayrimenkul Deprem Değerlemesi" başlıklı özel bir eğitim/sertifika programı. Amaç emlak danışmanını sismolog yapmak değil — amaç, danışmana ve değerleme uzmanına şu soruyu sordurabilmek: "Bu taşınmazın bulunduğu yerde deprem riski, gayrimenkul değerinin bir parçası olarak nasıl değerlendirilmeli?" Aynı ihtiyaç tersinden de geçerli: sismoloji ve jeofizik alanında çalışan uzmanların da gayrimenkul piyasasının kullandığı dili ve karar mekanizmalarını anlaması gerekiyor. Belki de ihtiyaç duyulan yaklaşım tam burada başlıyor — Sismoloji + Jeofizik + Gayrimenkul Değerleme + Risk İletişimi: bu dört alan bir araya geldiğinde, deprem riskini yalnızca deprem olduktan sonra değil, alım-satım ve değerleme kararından önce konuşmaya başlayabiliriz.
İkinci önerinin somutlaştırılmış hâli — işlem anında (satış veya kredi başvurusu) alıcıya sunulabilecek bir bilgi kartı. Ancak alanların tamamı bugün aynı anda erişilebilir değil; bu yüzden iki aşamalı, kademeli bir yapı öneriliyor.
Düzey 1 — bugün zaten kamuya açık resmî verilerle, ek maliyet olmadan oluşturulabilir:
- 📍 Parsel / koordinat (tapu kaydı)
- 🪨 Faylara uzaklık (AFAD diri fay haritaları)
- ⚠️ Beklenen sismik tehlike (AFAD Türkiye Deprem Tehlike Haritası)
- 🏗️ Bina yapım yılı ve 🏛️ taşıyıcı sistem türü (yapı ruhsatı/tapu)
- 🛡️ Sigorta durumu (DASK poliçesi)
- 📡 Geçmiş depremlerde bölgeden gelen yurttaş tanıklık/hissedilen-şiddet verisi (EMSC Testimonies / USGS DYFI — ham veri kamuya açık, ama işlenmesi ayrı bir uzmanlık gerektirir)
- 🧭 Zemin sınıfı ve 💧 sıvılaşma potansiyeli — büyükşehirlerde (ör. İBB depremzemin.ibb.istanbul mikrobölgeleme çalışması) genellikle kamuya açık; diğer illerde bu adım henüz Düzey 2'ye düşebilir
Düzey 2 — ek jeofizik ölçüm/analiz gerektirir, ikinci aşamada eklenebilir:
- 🌊 Vs30 (mikrobölgeleme çalışması olmayan bölgelerde parsel-özgü ölçüm gerekir)
- 🎵 Zemin doğal titreşim periyodu (TA/T0, HVSR yöntemiyle ölçülür)
- 📈 Yerel zemin büyütmesi (mikrobölgeleme çalışması yoksa)
- 🏢 Bina doğal titreşim periyodu (zemin kat, orta kat ve çatı katında ambient vibrasyon ölçümüyle)
Kartı kim doldurur, hangi yasal dayanakla? Kaliforniya modelindeki emsale bakılırsa (bkz. yukarıdaki Doğal Tehlike Beyan Formu), en tutarlı seçenek Düzey 1 için satıcı/mülk sahibinin beyan yükümlülüğü, Düzey 2 için ise (maliyeti nedeniyle) bağımsız değerleme uzmanının isteğe bağlı ek hizmeti olarak konumlanmasıdır — tıpkı bugün ekspertiz raporlarında "isteğe bağlı" zemin etüdü kalemlerinin var olması gibi. Türkiye'de bunu zorunlu kılacak doğrudan bir yasal dayanak şu an yok; en yakın emsal, TBDY 2018'in yapı ruhsatı aşamasında zorunlu kıldığı zemin etüdüdür — ama bu veri, satış anında alıcıya iletilmesi zorunlu bir beyan değildir.
Bu kart binanın "güvenli/güvensiz" olduğunu ilan etmez — alıcının daha bilinçli bir risk değerlendirmesi yapmasını sağlayacak, doğrulanabilir verileri bir araya getirir. Şu an hiçbir ülkede bu adla/kapsamda zorunlu bir belge değildir; bu yazının önerisidir.
- Jeofizik: Bu zemin bir depremde nasıl davranıyor?
- Mühendislik: Bu bina, bu zemindeki sarsıntıya nasıl karşılık verebilir?
- Ekonomi: Bu risk, fiyata veya prime nasıl yansıtılıyor?
Bir evin metrekaresini biliyoruz. Peki o evin altında nasıl bir zemin olduğunu da fiyatın bir parçası olarak bilmemiz gerekmiyor mu?
Adınızı yazıp bu yazıya özel, kişisel bir katılım belgesi indirebilirsiniz.
Bu yazı boyunca geçen teknik terimlerin kısa tanımları — derinlemesine okumak isteyenler için hızlı bir referans.
PSHA (Olasılıksal Sismik Tehlike Analizi): Bir bölgede belirli bir zaman aralığında belirli bir sarsıntı şiddetinin aşılma olasılığını hesaplayan standart yöntem (bkz. Kavramsal Temeller).
PML (Probable Maximum Loss): Belirli bir senaryo depreminde beklenen azami hasar oranı; ticari gayrimenkul risk değerlendirmesinde yaygın kullanılan bir metrik.
SEL / SUL: Scenario Expected Loss / Scenario Upper Loss — bir senaryoda sırasıyla beklenen ortalama ve üst sınır kayıp tahminleri. Not: PML/SEL/SUL tanımları ve hesaplama eşikleri kurumdan kuruma (ör. ASTM E2026 standardı ile bireysel sigorta/danışmanlık firmaları arasında) değişebilir; burada verilen tanımlar genel kullanım içindir.
Vs30: Zeminin ilk 30 metresindeki kayma dalgası (S dalgası) hızının, katman kalınlıklarına göre ağırlıklandırılmış harmonik ortalaması (basit aritmetik ortalama değil); zemin sınıflandırmasının ve büyütme etkisinin temel jeofizik parametresi. Türkiye'de TBDY 2018 zemin sınıfı belirlemesi yalnızca Vs30'a değil, gerekli hallerde SPT-N, kıvam/sıkılık ve kohezyon gibi ek parametrelere de dayanır.
TBDY 2018: Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği (2018) — zemini altı sınıfa (ZA–ZF) ayırıp bina tasarım kuvvetlerini buna göre belirleyen resmî yönetmelik (bkz. Türkiye Modeli).
DASK: Doğal Afet Sigortaları Kurumu — Türkiye'de zorunlu deprem sigortasını (ZDS) yöneten kamu kurumu.
Hedonik fiyatlama: Bir malın (burada: konutun) fiyatının, gözlemlenebilir özelliklerine (konum, risk durumu, metrekare vb.) ayrıştırılarak istatistiksel olarak modellendiği ekonomik yöntem (bkz. Ampirik Bulgular).
Yurttaş sismolojisi / DYFI-CDI: Vatandaşların depremi hissettiklerinde konum ve şiddet bilgisi bildirmesine dayanan veri toplama yöntemi (EMSC Testimonies, USGS "Did You Feel It?"); DYFI'nin ürettiği hesaplanmış şiddet değerine Community Decimal Intensity (CDI) denir (bkz. Sonuç ve Öneriler).
Risk algısı (risk salience): Gerçek fiziksel riskten bağımsız olarak, bir tehlikenin insanların zihninde ne kadar "akılda kaldığı" — deprem riskinde bu, genellikle son büyük depremin üzerinden geçen süreyle birlikte zayıflar (bkz. Ampirik Bulgular).
Beyan (disclosure): Satıcının, alıcının bilmesi gereken bir riski satış öncesi resmî olarak bildirmesi. Somut örneği: Kaliforniya'daki satış formunda "Bu mülk, devletçe haritalanmış bir Deprem Fay Bölgesi içinde midir?" sorusuna Evet/Hayır işaretlenmesi (bkz. Kaliforniya Modeli). Türkiye'de gayrimenkul satışında buna karşılık gelen bir zemin/fay beyanı yükümlülüğü bulunmuyor.
Doğal Tehlike Beyan Yasası (NHD Act): Kaliforniya'da satıcıların, mülkün resmî tehlike bölgelerinde (deprem fay bölgesi dahil) olup olmadığını alıcıya beyan etmesini zorunlu kılan yasal çerçeve (bkz. Kaliforniya Modeli).
Alquist-Priolo Fay Bölgeleme Yasası (1972): Kaliforniya'da aktif fayların etrafında "Fay Bölgesi" ilan edilmesini ve bu bölgelerde ek jeolojik inceleme zorunluluğunu getiren yasa.
1971 San Fernando Depremi: Alquist-Priolo Yasası'nın doğrudan çıkış nedeni olan deprem (bkz. Kaliforniya Modeli).
1994 Northridge Depremi: Los Angeles bölgesinde büyük yapısal hasara yol açan, yüzeye kırık vermeyen "kör" bir ters fay (blind thrust) üzerinde meydana gelen ve bu yüzden Alquist-Priolo fay bölgeleme sisteminin yapısal bir kör noktasını ortaya çıkaran deprem; ayrıca Kaliforniya'nın deprem-piyasa ilişkisine dair pek çok ampirik çalışmanın referans noktasıdır.
CEA (California Earthquake Authority): Kaliforniya'da gönüllü deprem sigortası sunan, kâr amacı gütmeyen kamu-özel ortaklığı kurumu (bkz. Kaliforniya Modeli).
- Atkinson, G. M., & Wald, D. J. (2007). "Did you feel it?" intensity data: A surprisingly good measure of earthquake ground motion. Seismological Research Letters, 78(3), 362–368. https://doi.org/10.1785/gssrl.78.3.362
- Cepni, O., Genc, I. H., Gunduz, L., & Yılmaz, M. H. (2026). Fault lines of value: The impact of earthquake risk on Istanbul housing market. The Journal of Real Estate Finance and Economics, 73, 575–608. https://doi.org/10.1007/s11146-026-10070-x
- Bernknopf, R. L., Brookshire, D. S., & Thayer, M. A. (1990). Earthquake and volcano hazard notices: An economic evaluation of changes in risk perceptions. Journal of Environmental Economics and Management, 18(1), 35–49.
- Boatwright, J., & Phillips, E. (2017). Exploiting the demographics of "Did You Feel It?" responses to estimate the felt area of moderate earthquakes in California. Seismological Research Letters, 88(2A), 335–341. https://doi.org/10.1785/0220160041
- Bond, S., & Dermisi, S. (2017). Using GIS to measure the impact of the Canterbury earthquakes on house prices in Christchurch, NZ. International Journal of Disaster Resilience in the Built Environment, 8(2), 123–138. https://doi.org/10.1108/IJDRBE-05-2015-0027
- Brookshire, D. S., Thayer, M. A., Tschirhart, J., & Schulze, W. D. (1985). A test of the expected utility model: Evidence from earthquake risks. Journal of Political Economy, 93(2), 369–389.
- DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu). (2026). Sigortalılık istatistikleri ve tarife bilgileri. dask.gov.tr
- Fekrazad, A. (2019). Earthquake-risk salience and housing prices: Evidence from California. Journal of Behavioral and Experimental Economics, 78, 104–113. https://doi.org/10.1016/j.socec.2019.01.001
- Field, E. H. (2000). Accounting for site effects in probabilistic seismic hazard analyses of Southern California: SCEC Phase III report. Bulletin of the Seismological Society of America, 90(6B), S209–S221. https://doi.org/10.1785/0120000512
- Hough, S. E. (2013). Spatial variability of "Did You Feel It?" intensity data: Insights into sampling biases in historical earthquake intensity distributions. Bulletin of the Seismological Society of America, 103(5), 2767–2781. https://doi.org/10.1785/0120120285
- Keskin, B., Dunning, R., & Watkins, C. (2017). Modelling the impact of earthquake activity on real estate values: A multi-level approach. Journal of European Real Estate Research, 10(1), 73–90. https://doi.org/10.1108/JERER-03-2016-0014
- Knodel, K. M., Wald, D. J., Quitoriano, V., & Loos, S. (2026). The intensity gap: A global analysis of who responds to the crowdsourced "Did You Feel It?" system. Seismological Research Letters, 97(3), 2082–2106. https://doi.org/10.1785/0220250168
- California Civil Code §1103 vd. (Natural Hazard Disclosure Act — satıcının beyan yükümlülüğünün doğrudan hukuki temeli).
- California Public Resources Code §2621–2630 (Alquist-Priolo Earthquake Fault Zoning Act — fay bölgesi haritalarının hukuki temeli). leginfo.legislature.ca.gov
- Algermissen, S. T., & Perkins, D. M. (1976). A probabilistic estimate of maximum acceleration in rock in the contiguous United States (USGS Open-File Report 76-416). pubs.usgs.gov
- Caltech Division of Geological and Planetary Sciences. (2021). Clarence Allen, 1925–2021 [Anma yazısı — San Fernando Depremi ve Alquist-Priolo Yasası'ndaki rolü]. gps.caltech.edu
- FEMA. Building Code Lessons From the 1971 San Fernando Earthquake / 1994 Northridge Earthquake [Vaka analizleri]. fema.gov
- Hart, E. W. Fault-rupture hazard zones in California: Alquist-Priolo Earthquake Fault Zoning Act of 1972. California Department of Conservation, Division of Mines and Geology.
- Ketin, İ. (1948). Über die tektonisch-mechanischen Folgerungen aus den grossen anatolischen Erdbeben des letzten Dezenniums [Anadolu Bloku]. Geologische Rundschau, 36. [Kuzey Anadolu Fay Hattı'nın ilk bilimsel tanımı; ayrıca bkz. Ketin & Roesli (1953)]
- Kramer, S. L. (1996). Geotechnical Earthquake Engineering. Prentice Hall.
- Meral, H., Ersoy, B., & Dilek, İ. (2024). Insights into earthquake insurance demand in high-risk regions: A case study of Turkey. International Journal of Disaster Risk Reduction, 111, 104725. https://doi.org/10.1016/j.ijdrr.2024.104725
- Naoi, M., Seko, M., & Sumita, K. (2009). Earthquake risk and housing prices in Japan: Evidence before and after massive earthquakes. Regional Science and Urban Economics, 39(6), 658–669. https://doi.org/10.1016/j.regsciurbeco.2009.08.002
- Murdoch, J. C., Singh, H., & Thayer, M. (1993). The impact of natural hazards on housing values: The Loma Prieta earthquake. Real Estate Economics, 21(2), 167–184.
- Nakagawa, M., Saito, M., & Yamaga, H. (2007). Earthquake risk and housing rents: Evidence from the Tokyo Metropolitan Area. Regional Science and Urban Economics, 37(1), 87–99. https://doi.org/10.1016/j.regsciurbeco.2006.06.009
- Porter, K. A., Beck, J. L., Shaikhutdinov, R. V., ve ark. (2004). Effect of seismic risk on lifetime property value. Earthquake Spectra, 20(4). https://doi.org/10.1193/1.1810536
- Singh, R. (2019). Seismic risk and house prices: Evidence from earthquake fault zoning. Regional Science and Urban Economics, 75, 187–209. https://doi.org/10.1016/j.regsciurbeco.2019.02.001
- Roberts, K., Baise, L. G., Kaklamanos, J., Zhan, W., Nie, S., & Meyer, M. HVSR- and Vs30-based adjustment terms for geospatial site amplification models for California.
- Sørensen, M. B. ve ark. (2026). Probabilistic Tsunami Hazard and Risk Analysis: A Cookbook.
- Vantassel, J. P. (2025). hvsrpy: An open-source Python package for microtremor and earthquake horizontal-to-vertical spectral ratio processing. Seismological Research Letters. https://doi.org/10.1785/0220240395
- Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği [TBDY]. (2018). Resmî Gazete.
🌍 Deprem Sigortası: Tehlike mi, Risk mi? — Bu yazının doğal tamamlayıcısı: aynı tehlike/risk ayrımını, gayrimenkul SATIŞ fiyatı yerine SİGORTA PRİMİ perspektifinden ele alıyor; DASK'ın referans-kaya varsayımını, Kaliforniya'nın CEA modeliyle karşılaştırıyor ve altı ülkelik bir global vaka serisi sunuyor.
Comments
Post a Comment