Depremin Gayrimenkul Piyasasına Etkisi: Türkiye ve Dünya Üzerinden Örnekler

Depremler, doğal afetler arasında en yıkıcı olanlardan biridir ve meydana geldiklerinde sadece insan yaşamını değil, aynı zamanda ekonomik yapıları da büyük ölçüde etkiler. Bu etkiler arasında gayrimenkul piyasasındaki dalgalanmalar da önemli bir yer tutar. Türkiye, aktif fay hatları üzerinde bulunması nedeniyle bu konuda hassas bölgelerden biridir. Bu yazıda, jeofizik risklerin gayrimenkul piyasasına etkisini Türkiye ve diğer ülkelerden örneklerle ele alacağız.

Jeofizik Risk Durumu ve Gayrimenkul Değerlemesi

Jeofizik risk durumu, gayrimenkul değerlemesi ve fiyatlandırması üzerinde önemli etkilere sahiptir. Bu durum, özellikle deprem riski gibi doğal afetlerin etkisi altında olan bölgelerde daha belirgin hale gelmektedir. Kaliforniya'da gayrimenkul danışmanlarının "deprem risk durumu" hakkında alıcıları bilgilendirmesi zorunlu olup, bu durum gayrimenkul fiyatlarını doğrudan etkilemektedir (Cohen & Kahn, 2015). Türkiye'de ise, yapı denetim belgeleri, jeofizik risk durumunu belirten bilgiler içermekte ve bu belgeler, gayrimenkul alım-satım süreçlerinde önemli bir rol oynamaktadır.

Jeofizik risk durumu, zemin özellikleri ve yapıların dayanıklılığı ile ilişkilidir. Türkiye'de yapı denetim belgelerinde, bu risk durumu Z (A, B, C, D ve E) harfleriyle gösterilmektedir. Bu harfler, jeofizik riskin seviyesini belirtir; ZA en düşük risk, ZE ise en yüksek riski temsil eder. Dolayısıyla, ZE zemininde bulunan gayrimenkuller, ZA zeminindeki gayrimenkullere göre daha yüksek fiyatlandırılmakta ve bu durum, gayrimenkul değerlemesinde jeofizik risk düzeltmesini zorunlu kılmaktadır (Akgün, 2012; Dalgıç, 2022).

Deprem Riskinin Gayrimenkul Fiyatlarına Etkisi

Uluslararası literatürde, depremlerin risk algısını artırarak konut fiyatları üzerinde olumsuz etkiler yarattığına dair birçok çalışma bulunmaktadır. Örneğin, Kahn ve arkadaşları (2009), depremlerin konut fiyatları üzerindeki etkilerini incelemiş ve risk algısının fiyatları nasıl etkilediğini ortaya koymuşlardır. Ayrıca, Cohen ve Kahn (2015), İstanbul ve İzmir'de yapılan kesit veri analizleri ile depreme dayanıklılığın konut fiyatları üzerindeki etkilerini incelemişlerdir. Bu çalışmalarda, zemin özellikleri ve yapı dayanıklılığının, gayrimenkul fiyatlandırmasında önemli bir rol oynadığı vurgulanmaktadır.

6 Şubat 2023'te Türkiye'nin güneyinde gerçekleşen iki büyük deprem, Gaziantep ve Kahramanmaraş şehirlerini ciddi şekilde etkiledi. Depremler 10 farklı şehirde büyük yıkıma neden oldu ve bu durum gayrimenkul piyasasında çeşitli soruları gündeme getirdi. "Neden bu kadar çok bina yıkıldı?" ve "Deprem sonrası gayrimenkul talebi nasıl etkilenecek?" gibi sorular, yatırımcılar ve gayrimenkul alıcıları için kritik öneme sahiptir.

Bu depremler sonrasında yıkılan binaların büyük çoğunluğu, eski zemin sınıflarında yer alan ve depreme dayanıklı olmayan yapılardı. Ayrıca, yeni inşa edilmiş bazı binaların da yıkıldığı gözlemlendi. Bu durum, müteahhitlerin kalitesiz malzeme kullanımı ve yapı denetimindeki eksikliklerin bir sonucu olarak değerlendirilebilir (Right Home, 2023). Kaliteli yapı malzemelerinin, özellikle çelik gibi depreme dayanıklılığı artıran bileşenlerin kullanımı, binaların deprem karşısındaki direncini belirleyen en önemli faktörlerden biridir.

Türkiye'deki Yapı Denetimleri

Türkiye'de yapı denetim süreçleri ve zemin sınıflarının belirlenmesi, gayrimenkul değerlemesi üzerinde doğrudan etkilidir. Yapı denetimindeki yetersizlikler, deprem sonrası ortaya çıkan yıkımlarla net bir şekilde gözler önüne serilmiştir. TOKİ tarafından yapılan binaların bu yıkımlardan etkilenmemesi, sağlam ve güvenilir inşaat şirketlerinin önemini bir kez daha vurgulamaktadır (ResearchGate, 2023).

Uluslararası Perspektif: Kaliforniya ve Diğer Ülkeler

Uluslararası örnekler de gayrimenkul piyasasının jeofizik risklerden nasıl etkilendiğini anlamak için önemlidir. Kaliforniya'da 1994 Northridge depremi sonrasında gayrimenkul piyasasında yaşanan değişimler, bu konuda ders alınması gereken önemli bir örnek teşkil eder. Aynı şekilde, Japonya ve Yeni Zelanda gibi deprem riski yüksek ülkelerde de gayrimenkul piyasasında benzer etkiler gözlemlenmiştir.

Sonuç

Jeofizik risk durumu, gayrimenkul değerlemesi ve fiyatlandırmasında kritik bir faktördür. Kaliforniya'da ve Türkiye'de uygulanan yapı denetim süreçleri, bu risklerin değerlendirilmesi ve alıcıların bilgilendirilmesi açısından önem taşımaktadır. Gayrimenkul alım-satımında bu faktörlerin göz önünde bulundurulması, hem yatırımcılar hem de alıcılar için hayati öneme sahiptir.

Referanslar

• Akgün, M. (2012). Zemin Yapı Deprem Kuvveti - Jeofizik Ders Notu.
• Cohen, J. P., & Kahn, M. E. (2015). The impact of earthquake risk on housing prices: Evidence from the San Francisco Bay Area. Real Estate Economics, 43(2), 324-347.
• Dalgıç, S. (2022). Jeoteknik Koşullara Göre Konut Değerinin Değişimi.
• Kahn, M. E., & Morrow, J. (2009). The impact of natural disasters on housing prices: Evidence from the 1994 Northridge earthquake. Journal of Urban Economics, 66(1), 1-16.
• ResearchGate. (2023). Deprem ve Konut Fiyatları İlişkisi: Analizler için İstanbul ve İzmir.
• Right Home. (2023, February 16). The impact of The earthquake on real estate market. LinkedIn. https://www.linkedin.com/pulse/impact-earthquake-real-estate-market-/